Underhållsplan för bostadsrättsföreningar

En underhållsplan är ett underlag där fastighetens nuvarande status och underhåll framöver framgår. Den talar om för oss vad som ska göras, när det ska göras och hur mycket det kommer kosta att utföra dessa olika åtgärder. En underhållsplan innehåller samtidigt en beskrivning av fastighetens alla delar såsom tak, fasad, vatten och avloppsstammar, ventilation, mark etc. Underhållsplanen är ett mycket viktigt dokument för styrelsen i en bostadsrättsförening och ett verktyg för förvaltaren av fastigheten som jobbar och planerar utifrån den skrivna planen.

En underhållsplan beskriver planerat underhåll av fastigheten

Underhållsplanen är ett levande dokument där alla delar av en fastighet framgår. Man kan se det som en planering av fastighetens underhåll över tid. En underhållsplan är framtagen av en besiktningsman som via en okulär besiktning går igenom hela fastigheten och vid behov gör olika mätningar och tester. I planen beskrivs vad som ska göras och när det är dags för bostadsrättsföreningen att låta sin fastighet genomgå planerade åtgärder/renoveringar eller investering av något slag. Det kan röra sig om att utföra ett stambyte några år framåt i tiden, måla fasaden nästa år eller att akut laga taket.

Varför behövs en underhållsplan?

Planering och kontroll på fastighetens tekniska status är mycket viktigt utifrån flera aspekter. En seriös fastighetsägaren, vare sig det är en bostadsrättsförening eller ett fastighetsföretag, strävar alltid efter att fastigheten ska vara i ett bra skick och må bra. Med små underhållsåtgärder som ligger rätt i tid och är korrekt utförda kan livslängden på fastighetens komponenter förlängas och därigenom hålls kostnaderna för underhåll nere.

I stället för att släcka bränder med akuta åtgärder som oftast blir dyra kan man med en bra underhållsplan planera för en åtgärd i god tid, arbeta förebyggande. På så sätt kan projektet samordnas med de boende, göra åtgärderna i rätt ordning samt se till att avsätta pengar i föreningen för att kunna finansiera underhållet.

Värdet på en väl underhållen fastighet kommer alltid vara högre för en investerare. Alla fastighetsägare vill som regel undvika krångel som kan störa de boende och i längden sänka värdet på fastigheten eller på bostadsrättshavarnas lägenheter.

Underhållsplan vid ombildning

Inför en ombildning, då hyresrätter ombildas till bostadsrätter, genomförs en teknisk besiktning som kan likna den besiktning som görs inför en underhållsplan, innehållet är densamma. Skillnaden är att vid en ombildning koncentrerar man sig på de större åtgärderna i fastigheten och skapar en komprimerad kostnads- och åtgärdsplan för de kommande 10 åren.

När bostadsrättsföreningen har tillträtt fastigheten rekommenderas att den utför ytterligare en besiktning av fastigheten där besiktningsmannen tittar mer noggrant på fastigheten såsom tak, fasader, allmänna utrymmen, installationer, mark och utemiljö samt komplementbyggnader. 

Lagändring för nybildade och ombildade fastigheter

Från och med den 1 jan 2024 gäller en ny lagändring som gör det obligatoriskt för nybildade och ombildade bostadsrättsföreningar att den ekonomiska planen ska baseras på en 50-årig underhållsplan. Bakgrunden till detta är att ge en överblick över alla planerade åtgärder som måste utföras i framtiden. Till exempel bör fastighetens stammar åtgärdas efter 40-50 år eftersom de då kan vara både sönderrostade och igenslammade.

Tanken med den nya lagen är också att det ska finnas en transparens, en tydlig överblick över bostadsrättsföreningens kommande kostnader för underhåll. Tryggheten som bostadsrättsköpare i en bostadsrättsförening är större om man vet att fastigheten har blivit väl underhållen och inte behöver oroa sig för otrevliga överraskningar med chockhöjda avgifter som följd.

Fördelar med en bra underhållsplan

Med en bra och tydlig underhållsplan har bostadsrättsföreningen bättre kontroll på fastighetens tekniska status och därmed också fastighetens underhållskostnader. Detta leder ofta till färre överraskande eller akuta åtgärder händer och det blir enklare att planera eventuella investeringar och renoveringar som behövs göras i framtiden. På så sätt hinner föreningen också spara ihop till kommande åtgärder och årsavgiften kan på sikt hållas på en stabil nivå, enligt budget. Föreningen slipper chockhöja avgifterna, styrelsen arbetar under mindre stress och kan fokusera på att skapa ett tryggt och trivsamt boende.

Det vanligaste misstaget många föreningar gör är att inte anteckna och tydligt planera för underhållet i fastigheten. Detta innebär att när en ny styrelse väljs in eller en ny förvaltare anlitas så har de oftast väldigt dålig insikt i fastighetens historiska såväl som framtida underhåll.

En viktig del av informationsöverlämningen är att ha en väl fungerande underhållsplan som också efterföljs och är uppdaterad så att övergången till nästa styrelse blir tydlig. Det är av största vikt vid ett byte av styrelseledamöter och/eller förvaltare att de vet vad som är tänkt och följer budget vad gäller fastighetens underhåll. En tydlig och uppdaterad underhållsplan underlättar alltså för den nya styrelsen/förvaltaren och hjälper till så att inget faller mellan stolarna så att de snabbt kommer in i arbetet, en bra och viktig överlämning helt enkelt.

Styrelsens arbete med underhållsplan i ombildade föreningar

Styrelsen i framför allt ombildade föreningar bör snabbt sätta sig in i fastighetens framtida underhållsbehov.  En risk som alltid föreligger är att styrelsen i fastighetens bostadsrättsförening inte håller sig strikt till underhållsplanen utan gör lite mer underhållsåtgärder som kanske också kostar lite mer. På detta sätt överskrids den budget som är satt för underhållet av fastigheten.

Restate föreslår att styrelsen träffas tillsammans med sin förvaltare 1–2 gånger per år för att planera vilka underhållsåtgärder som ska utföras under året samt vilka större åtgärder som planeras att utföras nästa år. På detta möte fördelas antingen de olika arbetsuppgifterna till styrelsen eller vid behov så lämnas de över till förvaltaren som i sin tur planerar projektet. Förvaltaren samlar in flera offerter på arbetena som ska utföras och jämför sinsemellan. Viktiga, stora underhållsåtgärder beslutas på en stämma dit alla boende är välkomna. Om det dyker upp något akut eller oplanerat kan styrelsen välja att avhjälpa det direkt eller helt enkelt flytta det till nästa års underhåll.

Ett levande dokument för vad som behöver göras år framåt i tiden

En underhållsplan är ett verktyg, ett levande dokument som ständigt behöver uppdateras och revideras. Det talas om periodiskt- och löpande underhåll. Det periodiska underhållet är det planerade underhållet såsom stambyte, fasadbyte, balkongrenovering, stamspolning etc. Det löpande underhållet avser det estetiska som tex målning eller trädgårdsskötsel.

Att hålla en underhållsplan levande är viktigt eftersom när en ny styrelse tar över efter den tidigare händer ofta att ingen riktigt vet vad den tidigare styrelsen har utfört. I de flesta fall beställer de då en helt ny underhållsplan, vilket är både arbetsamt och ligger utanför budget.

Varje förening bör avsätta pengar till en underhållsfond som ska användas för att finansiera de olika åtgärderna. Vid större underhållsåtgärder som stambyte, takrenovering eller fasadrenovering kan föreningen behöva söka lån för en del av kostnaden för att kunna utföra åtgärden. Större åtgärder innebär vanligen att värdet på fastigheten ökar.

Sirak Eyob

Projektledare med 8 års erfarenhet av teknisk och ekonomisk fastighetsförvaltning.