Att ombilda en hyresrätt till bostadsrätt

Bor du i hyresrätt idag och vill äga ditt boende? I så fall kan du tillsammans med dina grannar bilda en bostadsrättsförening och ombilda din hyresrätt till bostadsrätt. 

Vid en ombildning görs hyresrätter till bostadsrätter genom att hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening som köper fastigheten av fastighetsägaren. De boende får ett erbjudande att köpa sina lägenheter under marknadsvärdet på bostadsrättsmarknaden. Eftersom du erbjuds att köpa din lägenhet för mindre än vad den är värd behöver du oftast inte någon kontantinsats när du lånar pengar i banken vid ombildning till bostadsrätt. 

Köpstämma – gör din röst hörd

För att en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt skall vara möjlig måste fastighetsägaren vilja sälja fastigheten. Dessutom är det så att minst två tredjedelar av alla hyresgäster och lokaler med verksamhet i måste rösta ja till förvärv av fastigheten på en extra föreningsstämma, en så kallad köpstämma. För att din röst ska räknas måste du vara folkbokförd på adressen.

Efter köpstämman är det dags att ta ställning till om du vill köpa loss din lägenhet som bostadsrätt eller bo kvar som hyresgäst. Om du väljer att bo kvar som hyresgäst bor du kvar med samma rättigheter, samma hyra etc som tidigare fast med bostadsrättsföreningen som ägare till huset istället. Åtminstone två tredjedelar av hyresgästerna måste alltså godkänna en ombildning av hyresrätter genom att rösta ja på köpstämman för att föreningen ska komma vidare i ombildningsprocessen för bostadsrättsföreningens medlemmar och köpa fastigheten.

Första steget i en ombildningsprocess är att bilda en bostadsrättsförening och för det krävs det minst tre personer. Att anlita Restate för att hjälpa till med hela processen kostar ingenting förrän bostadsrättsföreningen tar över fastigheten – alltså ingen affär, ingen kostnad.

Ombildning till bostadsrätt – vad är en bostadsrätt?

En bostadsrätt är en ägarandel i en ekonomisk förening. Bostadsrätten ger innehavaren nyttjanderätt till en specifik lägenhet utan begränsning i tiden. Att bo i bostadsrätt innebär att du är medlem i en ekonomisk förening. Föreningen sköts av en styrelse som medlemmarna väljer. Styrelsen anlitar i sin tur en fastighetsförvaltare för skötsel av fastigheten och föreningens ekonomi. På längre sikt kan en bostadsrättsförening hålla boendekostnaderna låga för sina medlemmar genom att underhålla fastigheten väl. Föreningen har inget vinstintresse såsom fastighetsägaren har utan du bor till självkostnadspris. Därför blir bostadsrätten en billigare boendeform än hyresrätten, särskilt på längre sikt. 

Varje år hålls en ordinarie föreningsstämma där viktiga frågor tas upp, föreningens årsredovisning gås igenom och medlemmarna väljer in nya ledamöter, suppleanter och revisor för kommande period. Hur många som ska sitta i styrelsen och andra förhållningsregler står i föreningens stadgar som antogs när föreningen bildades. Under året hålls vid behov styrelsemöten och extra föreningsstämma där varje medlem kan göra sin röst hörd och vara med och påverka det som rör sitt boende och sin boendemiljö. Detta är en av de viktigaste grundstenarna i en bostadsrättsförening.

Som bostadsrättshavare ansvarar du själv för lägenhetens inre underhåll och kan renovera din lägenhet precis som du vill. Renoveringarna ökar dessutom värdet på bostaden. Det yttre underhållet, exempelvis underhåll av fastighetens tak, fasad, balkonger och stammar sköts, precis som idag, av en fastighetsförvaltare. 

Ekonomisk plan

En ekonomisk plan är ombildningens viktigaste dokument. Den innehåller uppgifter om fastigheten, föreningens ekonomi och budget, anskaffningskostnad för fastigheten och en teknisk beskrivning av fastigheten. Planen beskriver hur byggnaden är konstruerad, vilka kommande renoveringar som behöver göras, hur själva köpet ska finansieras, en budget för driftkostnader samt en lägenhetsförteckning. I lägenhetsförteckningen står samtliga lägenheters insats (pris), storlek, månadsavgift och andelstal finnas angivna. 

Inför arbetet med ekonomisk plan måste en teknisk besiktning av fastigheten göras. En oberoende besiktningsman besöker fastigheten och tittar då främst på fastighetens skick och kommande underhållsbehov. Besiktningsmannen inspekterar alla gemensamma utrymmen och undersöker källaren, taket, fasaden och fönster mm. Besiktningsmannen går in i några lägenheter för att få en uppfattning om standarden. Men skicket på själva hyresrätten såsom ytskikt och vitvaror med mera är av mindre intresse eftersom det är sådant som bostadsrättsinnehavaren själv ansvarar för när hyresrätt ombildas till bostadsrätt. De renoveringar som besiktningsmannen bedömer behöva åtgärdas under den kommande 10-årsperioden beskrivs, prissätts och pengar sätts av i en renoveringsfond. Renoveringsfonden syftar till att minimera risken för bostadsrättsföreningens oväntade kostnader under lång tid framöver. Den tekniska besiktningen är en bilaga till planen.

Utöver de renoveringsbehov som framgår av besiktningsprotokollet görs även en prognos för föreningens första 10 år samt en känslighetsanalys. Prognosen och känslighetsanalysen visar vad som händer med föreningens årsavgift när föreningens lån över tid minskar samt om ränta och inflation förändras, upp eller ner. 

En ekonomisk plans hållbarhet och rimlighet granskas av två oberoende och av Boverket utsedda behöriga intygsgivare. Intygsgivarna kontrollerar alla uppgifterna i den ekonomiska planen och ser till att planen vilar på tillförlitliga grunder. Därefter registreras den hos Bolagsverket.

Förvärv av fastigheten

Vid en ombildning finansieras bostadsrättsföreningens förvärv av fastigheten genom medlemmarnas insatser och föreningens upptagna lån. Ju lägre marknadsvärde på lägenheterna eller ju lägre anslutning desto mer måste föreningen låna i bank eller andra kreditinstitut. I den ekonomiska planen antas en anslutningsgrad, det vill säga hur stor andel av hyresrätterna som från början kommer att köpas som bostadsrätter. Vilken anslutningsgrad det vid en ombildning i själva verket blir vet man långt senare i processen, först på tillträdesdagen. Anslutningsgraden är föränderlig och ökar i takt med att fler lägenheter i fastigheten omvandlas till bostadsrätter.

Utöver köpeskillingen för fastigheten ska bostadsrättsföreningen även bekosta lagfart, nya pantbrev, renoveringsfond/kassa samt övriga kostnader såsom ombildningskostnad och teknisk besiktning.

En offertförfrågan skickas till olika banker och andra kreditinstitut som gör en bedömning från fall till fall utifrån fastighetens läge, storlek på föreningslån, kr/m², lokal- och parkeringsintäkter, kommande renoveringsbehov, förväntad anslutningsgrad mm. Bostadsrättsföreningens belåningsmöjligheter baseras på fastighetens värde som hyreshus av långivarnas bedömda marknadsvärde. Föreningen amorterar på lånet antingen löpande eller punktvis när till exempel en vakant lägenhet säljs av föreningen på bostadsmarknaden. Det är inte bara den lägsta räntenivån som avgör när bostadsrättsföreningen väljer långivare. Minst lika viktigt är hur mycket långivaren initialt lånar ut och hur andra villkor såsom amortering och uppläggningskostnad ser ut.

I den ekonomiska planen läggs ofta en viss marginal på räntan så att föreningen blir en trygg och stabil förening med bra ekonomi. Om dagens ränteläge tillåter kan överskottet mellan kalkylerad ränta och faktisk ränta gå till extra amortering av föreningens lån eller till att fylla på renoveringsfonden. En ombildad bostadsrättsförening är vanligtvis en mycket stabil förening med god ekonomi, framförallt över tid eftersom föreningen besitter en stor dold reserv i form av hyresrätter som någon gång i framtiden blir vakanta och därmed avyttras av föreningen på bostadsmarknaden. 

Kontantinsats

Vid en ombildning erbjuds du att köpa din lägenhet till ett pris under marknadsvärdet. Marknadsvärdet är det av en fastighetsmäklare uppskattade priset på lägenheten som bostadsrätt på bostadsmarknaden och ligger till grund för prissättningen av lägenheten. Eftersom du får köpa din lägenhet för mindre än vad den är värderad till så behöver du oftast inte någon kontantinsats när du lånar pengar i banken eller andra kreditinstitut. En av ombildningens grundidé är att man får låna till hela lägenhetens insats. Med en låg belåning jämfört med marknadsvärdet på bostadsrätten kräver banken också oftast en lägre amortering, 1 % istället för 2 %. 

Att låna pengar för att köpa din lägenhet

Ofta underlättar det att vända sig till föreningens valda bank när du som vill köpa din lägenhet ska söka lån. Men det är inget krav utan du kan lika gärna vända dig till den bank eller kreditinstitut du har idag eller någon annan. När du tar kontakt med långivaren är det viktigt att du säger att det är en pågående ombildning så att du slipper kontantinsatsen. Ta med dig den ekonomiska planen och värderingen från fastighetsmäklaren och be banken kontakta Restate om du får problem. Om din personliga kalkyl ser lite svag ut om du till exempel studerar kan banken ofta uppmana dig att ta med en medlåntagare som står på lånet på lägenheten tillsammans med dig. 

Det är den hyresgästen eller hyresgästerna som står på hyreskontraktet med fastighetsägaren som bestämmer vem som får köpa lägenheten. Den dag du flyttar säljer du din lägenhet, till skillnad från hyresrätten kan bostadsrätten även ges bort i gåva eller gå i arv.

Verkar det svårt och krångligt – lugn vi hjälper dig genom hela processen genom hela ombildningen!

Viktoria Åstrand

Artikelförfattaren har över 15 års erfarenhet i fastighetsbranschen och då främst inom ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.