Ägarlägenhet – låga fasta kostnader och stor frihet

En ägarlägenhet kan liknas vid ett radhus på höjden där du köper din lägenhet och blir lagfaren ägare. Du äger och ansvarar för din lägenhet och de gemensamma utrymmena sköts via en samfällighetsförening, precis som i ett radhusområde. En stor fördel gentemot bostadsrätten är att det inte finns något gemensamt lån som det gör i bostadsrättsföreningen. Därför blir månadsavgifterna väsentligt lägre för ägarlägenheter jämfört med bostadsrätter. Att bo i en ägarlägenhet innebär låga fasta kostnader, stor personlig frihet att hyra ut lägenheten eller sälja till vem du vill. 

Direkt ägande

Den huvudsakliga skillnaden mellan en bostadsrätt och en ägarlägenhet är att du som köper en bostadsrätt har köpt rätten att bo i lägenheten, medan du som köper en ägarlägenhet äger den fullt ut och har således lagfart på den. När du köper en ägarlägenhet får du lagfart på din lägenhet precis som när du köper en villa eller ett radhus/kedjehus med äganderätt. Du betalar för lagfart 1,5% av köpeskillingen och pantbrev 2% på lånebeloppet.

Inga gemensamma lån – nyttja ränteavdraget fullt ut

Med ägarlägenheter finns det inte något gemensamt lån som det gör i bostadsrättsföreningen. Därför blir månadsavgifterna väsentligt lägre för ägarlägenheter jämfört med bostadsrätter.

Ytterligare en fördel med ägarlägenheter är att du kan dra nytta av ränteavdraget fullt ut. Ränteavdraget innebär att 30% av dina räntekostnader dras av och betalas tillbaka till dig. Antingen kommer pengarna i en klumpsumma efter det att du deklarerat eller så skattejämkar du och det dras mindre skatt på din lön varje månad. Ränteavdraget kan du inte nyttja med bostadsrättsföreningens lån och på så sätt går du miste om en del av återbäringen.

Större frihet

En ägarlägenhet räknas som fast egendom och med det kommer större frihet. Eftersom det inte finns någon bostadsrättsförening som regleras av bland annat stadgar förenklar detta ägandet av en ägarlägenhet på många plan.

En stor fördel med ägarlägenheter är att du kan hyra ut lägenheten till företag/juridisk person och med det bestämma hyran själv. Detta öppnar upp möjligheterna för investering, en chans till att tjäna pengar på sin lägenhet.  

Om du vill sälja din ägarlägenhet behöver inte köparen godkännas av styrelsen i bostadsrättsföreningen såsom den måste vid försäljning av bostadsrätt.

I en ägarlägenhet har du dessutom större frihet att göra om och renovera. Det finns ingen styrelse som du behöver fråga om lov innan du gör olika renoveringar eller förändringar, så länge du inte åsamkar skada på själva fastigheten eller dess konstruktion.

Tredimensionella fastigheter

Ägarlägenheter är så kallade 3D-fastigheter och är den vanligaste upplåtelseformen i Europa. I Sverige har den bara funnits sedan år 2009. Huset som lägenheten ligger i är uppdelad i tredimensionella fastigheter där varje lägenhet utgör en egen fastighet. En samfällighetsförening ansvarar för förvaltningen av fastighetens gemensamma ytor och anläggningar.

Att bilda ägarlägenheter

Ägarlägenheter bildas genom att Lantmäteriet gör en förrättning. De beslutar då bland annat hur lägenheterna ska avgränsas och vilka delar av fastigheten som ska vara gemensamma och ingå i samfällighetsföreningen såsom till exempel taket, hissar, trapphus, fasader och ledningar mm. Vid förrättningen bestäms även hur underhållskostnaderna för dessa utrymmen ska fördelas mellan lägenheterna.

Så fungerar samfällighetsföreningen

En samfällighetsförening ansvarar för förvaltningen av fastighetens gemensamma ytor och anläggningar. Det är en effektiv form av förvaltning och ett bra sätt att organisera skötsel av gemensam mark och anläggningar såsom taket, hissar, trapphus, fasader och ledningar mm. En samfällighet är att betrakta som en juridisk person som hanterar gemensamma beslut rörande fastigheten. Frågor som rör din lägenhet har samfälligheten däremot inga befogenheter över. Alla ägare av ägarlägenheterna blir automatiskt medlemmar i samfällighetsföreningen.

Stadgar och regler i samfälligheten

Samfällighetsföreningen har likt bostadsrättsföreningen, stadgar och regler som styr till exempel när stämmor ska hållas och vilken samfällighetsavgift medlemmarna ska betala. Avgiften beror på hur stor andel du har i samfälligheten och vad som ingår i gemensamhetsanläggningen. De flesta besluten i en samfällighetsförening fattas på en föreningsstämma. Den löpande förvaltningen, verkställandet av stämmans beslut och uppföljningen av budgeten sköts av en styrelse. Oftast består styrelsen av medlemmar ur föreningen men den kan även bestå av externa personer, detta regleras i stadgarna.

Samfälligheten äger ingenting

Till skillnad mot en bostadsrättsförening äger samfällighetsföreningen inte fastigheten som ägarlägenheten är belägen i. Detta har stor betydelse om en bostadsrättsförening mot förmodan skulle gå i konkurs. Då kan bostadsrätten i värsta fall bli förverkad vilket innebär att du står kvar med lånen på din lägenhet men utan bostadsrätt eftersom hela fastigheten säljs för att betala föreningens skulder. Detta är dock mycket ovanligt men om du äger en ägarlägenhet så kan det överhuvudtaget inte hända eftersom det är du som äger och har lagfart på din lägenhet.

Högre marknadsvärde men betydligt lägre boendekostnad med ägarlägenheter

En ägarlägenhet är oftast dyrare att köpa jämfört med motsvarande nyproducerad bostadsrätt. Eftersom det inte finns några gemensamma lån som det gör i bostadsrättsföreningar blir månadsavgiften för ägarlägenheten mycket lägre. Med en låg avgift och möjligheten att nyttja ränteavdraget fullt ut blir den totala boendekostnaden för ägarlägenheten oftast lägre jämfört med bostadsrätten, trots att inköpspriset är högre för ägarlägenheten jämfört med bostadsrätten.