Köpa bostad utan kontantinsats

– Grundprincipen för kontantinsats och bolånetak

Många har en önskan om att få äga en lägenhet eller ett hus, men långt ifrån alla har möjligheten att göra det. Ett av de största hindren för att köpa en bostad idag är den kontantinsats som man normalt behöver med anledning av det bolånetak som infördes 2010.

Bolånetaket reglerar hur mycket man får låna och innebär i praktiken att banken som mest lånar ut ett belopp motsvarande 85 % av bostadens värde. Det innebär att man måste erlägga resterande 15 procent av bostadens pris i kontantinsats. Man måste alltså själv ha sparat ihop till och kunna betala den delen som kontantinsats när man köper en ny bostad. Om bostadens pris är 1 000 000 kr skulle det innebära att man behöver betala en kontantinsats om 150 000 kr, en kontantinsats som de flesta människor i dagens samhälle helt enkelt inte har i sparade pengar. Resterande 850 000 kr har man möjlighet att finansiera genom bolån via banken.

Detta krav på kontantinsats om minst 15 procent av bostadens pris blir för många ett stort hinder när man ska köpa en lägenhet eller ett hus för första gången och tröskeln för att ta sig in på bostadsmarknaden blir därmed högre med anledning av kontantinsatsen. Även för de som redan äger en bostad men står inför en livssituation där man ska förändra sitt boende genom att köpa en ny bostad och ta ett nytt lån blir kontantinsatsen många gånger gränssättande.

Att köpa bostad och låna till kontantinsatsen av banken (privatlån)

För den som vill köpa en bostad och inte haft möjlighet att spara till kontantinsatsen finns det i vissa fall möjlighet att ta ett kontantinsatslån för att finansiera kontantinsatsen. Det innebär att man kan få låna till del av eller hela kontantinsatsen via banken. Detta görs då genom att man tar ett privatlån till kontantinsatsen (så kallat handpenningslån eller kontantinsatslån), utöver sitt ursprungliga bolån. Att finansiera din kontantinsats genom att låna via privatlån av banken innebär dock ofta en högre ränta på den del som avser just privatlånet, vilket direkt påverkar boendekostnaden som helhet och då även kommer att begränsa budgeten för köpet av den nya bostaden.

Även om man får låna till kontantinsatsen via privatlån är det därmed inte alla som vill ta ett sådant lån med anledning av den extra kostnad som högre ränta på just detta lån då medför. Det finns heller ingen garanti att man faktiskt får låna till kontantinsatsen genom privatlån utan banken gör en enskild bedömning från person till person utifrån vilka ekonomiska förutsättningar som finns. Om banken inte godkänner ett privatlån, ett lån utan säkerhet, till kontantinsatsen måste man betala med egna pengar och den ska då motsvara minst 15 % av värdet på bostaden

I de allra flesta fall fungerar det så att man måste betala handpenningen inom en vecka från det att man köpt sin nya bostad. Vanligtvis erläggs då enbart en del av kontantinsatsen vid denna tidpunkt och resterande del erläggs i samband med tillträde av bostaden.

Att låna till kontantinsats lägenhet kontra att låna till kontantinsats för hus

Bolånetaket och kravet på kontantinsats hanteras enligt samma regler och principer oavsett vilken typ av bostad man ska köpa, dvs det har ingen betydelse om man ska köpa en lägenhet eller om man ska köpa ett hus. Vid köp av hus kommer det dock tillkomma en kostnad för lagfart, vilket inte är aktuellt vid köp av lägenhet. Lagfart är en stämpelskatt som måste betalas till staten i samband med att en fastighet byter ägare och gäller oavsett vilken typ av köpare det rör sig om, dvs om det är en fysisk person (privatperson) eller ett företag (juridisk person) som står som köpare.

Hur fungerar det med kontantinsatsen vid en ombildning?

Det faktum att man behöver spara pengar till kontantinsatsen utgör som nämnt ett stort hinder för majoriteten att ta sig in på dagens redan tuffa bostadsmarknad. Att spara ihop till kontantinsatsen tar för de allra flesta flera år. Alla har heller inte möjlighet att ta hjälp av exempelvis föräldrar för att få ihop en kontantinsats eller ekonomi att kunna ta ett kontantinsatslån (privatlån) för att finansiera kontantinsatsen som ett alternativ till att spara ihop dessa pengar. Det är som tidigare nämnt heller inte säkert att man ges denna möjlighet, och i det fall man gör det är det inte säkert att det oavsett är ett hållbart alternativ sett till de höga merkostnader som räntan för denna typ av kontantinsatslån (privatlån) normalt utgör.

Det finns dock ett fall då man normalt inte behöver erlägga någon kontantinsats alls vid bostadsköp – nämligen vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Ombildning underlättar alltså både genom det faktum att man undantas kravet att kunna finansiera kontantinsats, samtidigt som man helt står utanför den konkurrens som annars finns på dagens bostadsmarknad. Detta eftersom det är de nuvarande hyresgästerna som tecknar bostadsrätt för de befintliga hyresrätter som de redan bor i idag.

Vid en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är det föreningen och dess medlemmar som gemensamt köper fastigheten, och i samband med det köper också de boende som önskar sina lägenheter med bostadsrätt. Föreningens förvärv av fastigheten finansieras genom två olika delar. Den ena delen utgörs av insatser som betalas in från de som köper sina respektive lägenheter med bostadsrätt och den andra delen utgörs av det gemensamma lån som föreningen tar via banken i samband med förvärvet.

Varför behöver man normalt inte kontantinsatsen vid köp av bostad genom ombildning?

Vid en ombildning får man köpa sin lägenhet till ett rabatterat pris, normalt för cirka 70 procent av bostadens marknadsvärde. Det innebär att man redan ligger under det inledningsvis nämnda bolånetaket och därmed normalt inte måste betala någon kontantinsats. De flesta kan och får därmed låna till hela insatsen (priset på bostaden vid en ombildning) och slipper den tröskel som krav på kontantinsats annars innebär om man måste spara dessa pengar och på så sätt undvika kontantinsatslån (privatlån).

Att få köpa en bostad genom ombildning och därmed kunna låna utan att behöva erlägga kontantinsatsen är en unik möjlighet som inte är speciellt ofta förekommande. Det innebär normalt också möjlighet att göra en mycket bra bostadsaffär sett till det rabatterade pris som erbjuds i samband med ombildning.

Viktigt när man ansöker om lånelöfte vid ombildning

När man ansöker om lånelöfte för bolånet hos sin bank är det i detta fall också viktigt att säkerställa att banken verkligen är införstådda med att det rör sig om en ombildning. Inför att man ska kontakta banken för lånelöfte behöver men genomföra en marknadsvärdering av lägenheten i bostadsrättsform. Av denna framgår det att lägenheten är värd mer än vad man vid ombildningen faktiskt betalar för den, och därav behöver banken normalt heller inte säkerställa någon handpenning för att bevilja lånelöfte. Den låga belåningsgraden innebär också en trygg, säker och bra affär för banken.

Låt säga att lägenheten har ett bedömt marknadsvärde om 1 000 000 kronor och insatsen (lägenhetens pris vid om bildning) är 650 000 kronor. I ett sådant fall är rabatten 35 %, dvs man kommer att få köpa lägenheten för 65 % av marknadsvärdet och ligger således med god marginal under bolånetaket på 85 % och kravet avseende kontantinsatsen.

De flesta som köper sin bostad i samband med en ombildning får därför låna till hela insatsen (bostadens pris vid en ombildning) och behöver därmed inte betala någon kontantinsats.

Väljer man att nyttja bolånetaket maximalt kommer man då ha en belåningsgrad på 85 procent. Om bostadens pris är 1 000 000 kr innebär det ett bolån på 850 000 kr. Utan den rabatt som en ombildning normalt innebär hade man då varit tvungen att spara ihop pengar till och betala en kontantinsats på 15 % av bostadens pris, vilket i detta exempel motsvarar 150 000 kr.

Även om man får ta ett bolån via bank motsvarande 85 % av bostadens värde är det inte alla som väljer att göra det. I vissa fall har man sparat ihop en kontantinsats på mer än 15 % av värdet på bostaden och kan då alltid välja att betala en större handpenning än vad som egentligen krävs och därmed också låna lite mindre av banken när man ska köpa sin nya bostad.

Vad är det för skillnad på insats och kontantinsats?

Kontantinsats (handpenning) är den del man normalt måste kunna erlägga kontant (som inte finansieras genom bolån) vid köp av bostad på den öppna bostadsmarknaden, dvs på en marknad där det betalas fullt marknadspris för bostaden och kontantinsatsen normalt ska utgöra minst 15 % av bostadens pris.

Insats däremot ska inte på något sätt misstas för kontantinsats trots att orden i sig är väldigt lika. Insats är priset på en bostad vid en ombildning och understiger som nämnt normalt bostadens marknadsvärde med god marginal.

Hur påverkar bostadens pris och storleken på kontantinsatsen amortering till banken vid köp av bostad

Amorteringskravet innebär att man måste kunna betala tillbaka sitt bolån till banken. Amortering betalas månadsvis under en längre period tills dess att man har betalt av hela sitt bolån eller bolånet löses i samband med försäljning av bostaden.

Att man genom ombildning ges möjligheten att köpa sin lägenhet för cirka 70 procent av bostadens marknadsvärde är en bra och unik möjlighet ur flera perspektiv. Utöver det faktum att man normalt inte behöver betala någon kontantinsats i samband med att man tar bolånet, så innebär det också att man endast behöver amortera 1 procent, istället för de 2 procent som annars gäller vid belåning inom spannet 70-85 procent av bostadens värde (dvs 15-30 procent i kontantinsats).

Om man valt att låna till hela dessa 85 % kommer man alltså ha ett amorteringskrav på bolånet om antingen en eller två procent. Om det blir en eller två procent som måste betalas tillbaka i amortering styrs vidare av hur högt belånad man är i relation till taxerad årsinkomst (s.k. skuldkvot). För det fall man vill låna ett belopp som överstiger 450 % av hushållets totala årsinkomst måste man nämligen betala ytterligare en procent extra i amortering, oavsett vilket spann man låg i tidigare vad gäller belåningsgrad i relation till värdet på bostaden.

Vad innebär det i praktiken?

Om en bostad har ett marknadsvärde om 2 000 000 kr, och vid försäljning också säljs för 2 000 000 kr, så kommer man med anledning av bolånetaket få låna som mest 1 700 000 kr (85 % av bostadens pris) och behöver då erlägga kontantinsats om 300 000 kr (15 % av bostadens pris). Om man i exemplet utgår ifrån att man som köpare väljer att låna högsta möjliga belopp (85 % av bostadens pris) så kommer man att ha en amortering om antingen en eller två procent.

En procents amortering motsvarar i detta fall 17 000 kr per år (drygt 1 400 kr per månad) och två procents amortering motsvarar i detta fall 3 4000 kr (drygt 2 800 kr per månad).

Vem får köpa bostaden vid en ombildning och vem kan få bolån för att finansiera köpet?

Vid en ombildning är det den som står på hyresavtalet som har formell rätt att köpa bostaden. Det föreligger dock inga hinder att t ex köpa tillsammans med sambo som också bor i bostaden utan att för den sakens skull stå på hyresavtalet. I vissa fall kan det också vara så att man vill ta in en helt utomstående person (som inte bor i bostaden) som delägare för att på så sätt öka förutsättningarna att få ett bolån. Vem eller vilka som ansöker om ett bolån behöver inte nödvändigtvis vara desamma som avser köpa bostaden. Vad gäller just bolån kan det exempelvis vara en studerande med begränsad inkomst som vill ta hjälp av föräldrar för att kunna få lån, alternativt en förälder med längre inkomst i form av exempelvis pension som tar hjälp av barn för att gemensamt kunna få lån för att köpa.

I det fall man vill ta hjälp av närstående för att finansiera köpet av den nya bostaden genom lån i bank finns det ett flertal alternativ till lösningar. Det vanligaste är att man antingen köper bostaden tillsammans med den person som ska hjälpa till att finansiera köpet, alternativt att man har en så kallad medlåntagare för lånet. Genom en medlåntagare får banken en ökad trygghet och säkerhet avseende förmågan att kunna betala tillbaka lånet (amortera). En medlåntagare bor normalt inte i bostaden utan står endast med som en säkert för lånet avseende bostaden.

Hur flexibel en bank är när det kommer till medlåntagare för lånet kan variera och det är därför alltid bra att höra sig för med flera banker och jämföra när man ansöker om bolån. Utifrån det väljer man sedan den bank som passar den enskilda situationen bäst. Den största övriga enskilda faktorn som skiljer respektive bank åt är normalt räntesatsen för lånet. Hur mycket som ska betalas i ränta för ett bolån varierar inte bara beroende på vilken bank man väljer, utan också utifrån om man valt att binda sitt lån eller har en rörlig räntesats för sitt lån.

Louise Rasmussen

Fastighetsmäklare med cirka 10 års erfarenhet