Genom Lag (2022:1026) ändras bostadsrättslagen. Den 1 januari 2023 träder flera av förändringarna ikraft och den 1 januari 2024 de resterande. Syftet med lagändringarna är att skapa en tryggare bostadsrätt och i ett tidigt skede upplysa om de ekonomiska åtaganden som köparna tar. Flera av lagändringarna kommer att påverka nyproduktionsprojekt och då främst utvecklaren av projektet.

Förändringarna avser hanteringen i samband med tecknande av och utformningen av förhandsavtal, utformningen av upplåtelseavtal samt innehållet i den ekonomiska planen.

Ändringarna innebär även att möjligheten att på föreningsstämma slå fast att anskaffningskostnaden för föreningens fastighet är känd tas bort. Vidare tas möjligheten att låta en medlem ha en majoritet av rösterna under en period bort. Mer om hur detta påverkar projekten se nedan.

Ändringar i bostadsrättslagen per den 1 januari 2023 – Förhandsavtal

Från och med den 1 januari 2023 ska den som önskar teckna förhandsavtal få del av ett erbjudande om att teckna förhandsavtal. Erbjudandet ska innehålla samtliga avtalsvillkor samt även 11 informationspunkter. Punkterna är mer eller mindre omfattande. Av de nya bestämmelserna framgår att förvärvararen ska ha minst 7 dagars betänketid.

De nya informationspunkterna innebär att föreningen (bostadsutvecklaren) måste ta fram en informationsskrift med de 11 punkterna. Visst innehåll kommer att vara projektspecifikt medan annat finns bestämmelser för och kan vara mer generellt.

Utdrag ur ny lagtext BrL 5 kap, 2 – 3 §§

2 §   En bostadsrättsförening som vill ingå ett förhandsavtal ska lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande i en handling eller i någon annan läsbar och varaktig form som är tillgänglig för förhandstecknaren. Erbjudandet ska innehålla samtliga avtalsvillkor. Förhandstecknaren ska ges en betänketid om minst sju dagar för att överväga erbjudandet. Lag (2022:1026).

3 §   Tillsammans med och i samma form som ett erbjudande enligt 2 § ska bostadsrättsföreningen lämna klar och begriplig information om
   1. föreningens namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och e-postadress,
   2. byggföretagets namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och e-postadress,
   3. de viktigaste efterföljande stegen i byggprojektet och i avtalsförhållandet med förhandstecknaren till och med tillträdet till lägenheten, med uppgift om vid vilken tidpunkt stegen beräknas inträffa,
   4. föreningens ekonomi och de ekonomiska risker som föreningen är föremål för,
   5. de privatekonomiska risker för förhandstecknaren som är förknippade med avtalet,
   6. huruvida och under vilka förutsättningar som förhandstecknarens lägenhet eller andra delar av föreningens hus och mark kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt, jämfört med vad som är förutsatt av parterna när förhandsavtalet ingås,
   7. huruvida och under vilka förutsättningar som de beräknade avgifterna enligt 4 § 5 kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt,
   8. den rätt att få information om väsentliga avvikelser från vad som är avtalat som förhandstecknaren har enligt 11 §,
   9. vilket direkt eller indirekt inflytande som byggföretaget eller andra utomstående har eller kommer att ha i föreningen,
   10. huruvida och under vilka förutsättningar som föreningen har möjlighet att rikta krav mot byggföretaget vid dröjsmål eller om fel upptäcks i föreningens hus, och
   11. den rätt att efter uppsägning frånträda förhandsavtalet som finns enligt 13 §, villkoren för att frånträda avtalet och den rätt till ersättning som förhandstecknaren har enligt 15 § om avtalet frånträds. Lag (2022:1026).

Innehåll i förhandsavtal

Även reglerna om vilka uppgifter som ska finnas i ett förhandsavtal har utökats. Den uppgift som torde få störst betydelse är att det ska finnas uppgift om det bygglov som gäller för föreningens hus. Tidigare har detta krav inte funnits med och det har då varit möjligt att teckna förhandsavtal utan ett befintligt bygglov. Nu tas denna möjlighet bort då det krävs ett befintligt bygglov. Av förarbetena framgår även att det ska vara klart att tas i bruk vilket innebär att startbesked ska ha erhållits.

Härutöver ska avtalet innehålla uppgift om vad som ska ingå i den framtida upplåtelsen, tex mark, förråd.

De senaste åren har det varit ett flertal domstolsprocesser där frågan om hur lång tid en beräknad tidpunkt kan vara. Genom lagändringen förtydligas att tidpunkten för upplåtelse max får anges till tre månader. Observera att förhandsavtalet inte behöver ange beräknad tidpunkt för tillträde men att den uppgiften oftast behövs från ett säljperspektiv.

Utdrag ur ny lagtext BrL 5 kap, 4 – 5 §§

4 §   Ett förhandsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I avtalet ska följande anges:
   1. parternas namn,
   2. den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som avses bli upplåten med bostadsrätt,
   3. uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus,
   4. beräknad tid för upplåtelsen,
   5. de beräknade avgifterna för bostadsrätten, och
   6. belopp som lämnas i förskott, om sådant förekommer.
Lag (2022:1026).

5 §   Den beräknade tiden för upplåtelsen får inte avse ett tidsintervall om mer än tre månader. Lag (2022:1026).

Möjlighet att frånträda förhandsavtalet

Liksom tidigare finns det möjlighet för förhandstecknaren att frånträda förhandsavtalet under vissa förutsättningar. Efter lagändringen blir det enklare för förhandstecknaren att frånträda då det inte längre finns krav på att föreningen ska ha varit försumlig (tidigare fanns denna skrivning i punkten 2 i samband med skälig tid för upplåtelse). Observera att information om möjligheten att frånträda måste finnas i den information (punkt 11) som tillhandahålls inför tecknande av förhandsavtalet.

Utdrag ur ny lagtext BrL 5 kap, 13§

13 §   Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om
   1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen och förhandstecknaren inte redan innehar lägenheten med hyresrätt,
   2. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen och detta inte beror på förhandstecknaren eller på något förhållande på hans eller hennes sida,
   3. de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet, eller
   4. lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som avtalats.

En förhandstecknare som vill frånträda avtalet enligt första stycket 3 eller 4 ska säga upp avtalet av den anledningen inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom om den högre avgiften respektive avvikelsen. Lag (2022:1026).

Innehåll i upplåtelseavtal

Även utformningen av upplåtelseavtalet ändras något genom lagändringen. Den mest ingripande ändringen är att det ska anges dag för tillträde om tillträde inte sker i anslutning till att upplåtelse sker. Vidare blir det krav på att upplåtelseavtalet ska vara undertecknat av parterna. Detta krav har inte funnits tidigare.

5 § /Träder i kraft I:2023-01-01/ Ett avtal som innebär att en lägenhet upplåts med bostadsrätt ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna, om inte något annat följer av lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

I upplåtelseavtalet ska följande anges:
   1. parternas namn,
   2. den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som upplåtelsen avser, och
   3. de belopp som ska betalas som insats, årsavgift och, i förekommande fall, upplåtelseavgift.

Om bostadsrättshavaren inte ska få tillträde till lägenheten när upplåtelseavtalet ingås, ska det också anges från vilket datum som tillträde medges. Lag (2022:1026).

Känd anskaffningskostnad – insatsgarantiförsäkring

Av den ekonomiska planen ska framgå om föreningens anskaffningskostnad för fastigheten är känd eller ej.

Är anskaffningskostnaden inte känd krävs tillstånd från Bolagsverket om att föreningen får ta emot insats- och upplåtelseavgift alternativt att anskaffningskostnaden redovisas och slås fast på en föreningsstämma. Tillstånd alternativt beslutet är en förutsättning för att föreningen ska få upplåta lägenhet med bostadsrätt. Från och med 1 januari 2023 tas möjlighet att fatta beslut på föreningsstämma bort vilket innebär att det i större omfattning kommer att krävas en insatsgarantiförsäkring.

För att få tillstånd från Bolagsverket krävs att föreningen lämnar säkerhet, vanligen genom en insatsgarantiförsäkring, men för större bolag kan även möjligheten att lämna borgen föreligga. Premien för insatsgarantiförsäkring varierar men räknas på samtliga lägenheters köpeskillingsbelopp varför den kan bli betydande. Alternativet är att upprätta den ekonomiska planen i ett sent skede då anskaffningskostnaden är känd. Detta innebär dock att föreningen får förvärva fastigheten i ett senare skede vilket i sin tur leder till en högre stämpelskatt.

Utdrag ur ny lagtext BrL 4 kap 2 §

2 §   Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt. En lägenhet får dock upplåtas om Bolagsverket lämnar tillstånd till det.

Bolagsverket ska lämna tillstånd om
   1. en ekonomisk plan har registrerats och
   2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av insatsen och, i förekommande fall, upplåtelseavgift till bostadsrättshavarna.

Bolagsverket ska på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan det har gått ett år från det att den slutliga kostnaden har redovisats på en föreningsstämma. Om en talan om ersättning har väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalningsskyldighet har fullgjorts. Lag (2022:1026).

Medlems rösträtt – antal röster

Tidigare har det varit möjligt för en förening att i stadgarna ange att en viss medlem, oftast en juridisk person har flera röster. Vid nyproduktion har många använt sig av denna möjlighet för att säkerställa att produktionen kan färdigställas som avsett, även om inflyttning sker etappvis och föreningen har av boendemedlemmar under lång produktionstid. Genom lagändringen tas denna möjlighet bort och det slås fast att differentierade röster endast får förekomma om det är fråga om lager, garage eller lägenhet som i första hand används för förvaring. Punkten 1 i 9 kap 14 § ändras.

Utdrag ur ny lagtext BrL 9 kap 14 §

14 §   Bestämmelserna om föreningsstämman i 6 kap. lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar gäller för bostadsrättsföreningar med följande undantag:
   1. En avvikelse i stadgarna från att varje medlem har en röst är endast tillåten om den avser en begränsning av rösträtten för en medlem som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst. Lag (2022:1026).

Ändringar i bostadsrättslagen per den 1 januari 2024 – Ekonomisk plan

Från och med den 1 januari 2024 träder ändringar i kraft som kommer att påverka upprättandet av den ekonomiska planen. Vid denna tidpunkt kommer även ändringar rörande intygsgivarnas arbete att träda ikraft.

Ändringarna innebär bland annat att det i planen även måste finnas med en underhållsplan som omfattar de kommande 50 åren samt att intygsgivare inte längre får arbeta tillsammans med en och samma intygsgivare vid allt för många tillfällen då detta kan innebära att förtroende och opartiskhet rubbas.

Boverket ska inför det att lagändringen träder ikraft komma med riktlinjer.   

Christine Hallberg

Jurist med 25 års erfarenhet av bostadsjuridiska frågor.