Vinstskatt och deklaration vid försäljning av bostad

Oavsett om din försäljning av bostad har gått med vinst eller förlust ska du när du säljer den deklarera din försäljning. Du ska deklarera din försäljning av bostad året efter det år du skrev på köpeavtalet (överlåtelseavtalet). Säljer du din bostad eller tomt 2023 deklarerar du alltså för försäljningen i inkomstdeklarationen 2024. Vid vinst på din försäljning betalar du vinstskatt och vid förlust kan du göra avdrag och få tillbaka en del av förlusten.

Skattesatser när du sålt en bostad med vinst eller förlust

Vid försäljning av bostad betalar man 22% (30% på 22/30-delar) i vinstskatt på den vinst som blir kvar efter alla avdrag. Avdragen som får göras kan du läsa mer om nedan.

Gör du förlust vid försäljning av bostad får du istället tillbaka pengar på skatten, vid förlust får du göra avdrag med 50% av förlusten. Av den summan får du göra avdrag med 30% upp till 100 000 kronor och 21% på överstigande summa. Deklarationen av försäljningen skall alltid göras året efter kontraktet undertecknas. Alltså, om du skriver kontraktet (säljer en bostad) 2023 så skall denna affär deklareras, och betala vinstskatt för under våren 2024 när deklarationen kommer.

Att räkna ut din vinst eller förlust

Vanligtvis hjälper mäklaren som du anlitade vid försäljning av din bostad dig att räkna ut din reavinstskatt eller avdrag vid förlust när du sålt en bostad. Här följer en sammanställning över de uppgifter om din sålda bostad som du eller mäklaren behöver för att kunna räkna ut vinsten eller förlusten av din sålda bostad inför deklarationen:

Inköpspris
Priset du betalade för din bostad vid köpet av den.

Försäljningspris
Priset du sålde din bostad vid försäljningen.

Försäljningskostnader
De kostnader som har med själva försäljningen att göra så som styling, mäklararvode, kostnad för Hemnet-annons mm.

Reparationer och underhåll
Kostnader som du lagt ner på renoveringar, reparationer och underhåll samt ny- till och ombyggnad av bostaden får du dra av mot försäljningssumman. Summan som du har lagt ner på reparationer och underhåll mm måste ha kostat minst 5 000 kronor under ett kalenderår för att få göra avdrag för det året.

Kapitaltillskott
En del av din avgift till föreningen går till att amortera av föreningens lån. Detta kallas kapitaltillskott och den får du av din bostadsrättförening inför deklarationen.

Inre reparationsfond vid köpet
I ett fåtal bostadsrättsföreningar finns en inre reparationsfond. Detta är en fond bostadsrättsföreningen upprättat som innehåller pengar för att reparera bostadsrätterna i föreningens fastighet. Bostadsrättens andel av inre reparationsfond ska inte räknas med i försäljningspriset. Inte heller ska den inre reparationsfonden vid försäljning räknas med när du ska deklarera.

Exempel på uträkning av vinstskatt

Försäljningspris                   1 500 000 kr
Inköpspris                            – 800 000 kr
Renoveringar                         – 50 000 kr
Ombyggnation                      – 30 000 kr
Försäljningskostnader           – 50 000 kr
Kapitaltillskott                        – 16 000 kr

Summa total vinst = 554 000 kr
Skatt 22% = 121 880 kr = din reavinst

Att deklarera vinst eller förlust

På våren varje år kommer deklarationen ner i brevlådan/digitala brevlådan. För de flesta är det bara att signera och skicka in deklarationen till Skatteverket. Vissa, till exempel de som sålt en bostad under föregående år har en del att fylla i innan deklarationen kan skickas in. Om du till exempel sålde din bostad under 2023 så skall den försäljningen deklareras under våren 2024 när deklarationen kommer. Vid försäljning av bostadsrätt ska du fylla i, eller ladda ner bilagan K6 hos Skatteverket.

Uppskov med beskattning

Du har rätt att göra uppskov med din vinstskatt eller betala in den direkt. Den årliga skatten på cirka 0,5 procent av uppskovsbeloppet (uppskovsräntan), togs bort inkomståret 2021. Du betalar alltså inte någon årlig skatt från och med deklarationen 2022 om du har ett bostadsuppskov och bostaden såldes före år 2020. Har du sålt år 2020 eller senare kommer du inte att betala någon årlig skatt alls. Maximalt får göra uppskov göras på 3 miljoner kronor per bostad. Är man två som köper en bostad ihop kan man alltså maximalt göra uppskov på 3 miljoner kronor tillsammans.

För att få göra uppskov på skatten behöver du köpa en ersättningsbostad senast 31/12 samma år och tillträda (flytta in) lägenheten senast 2/5 året därpå. För att få göra fullt uppskov på din bostadsförsäljning behöver ersättningsbostaden ha samma eller högre inköpspris än den sålda bostaden. Tänk på att det är individuell beräkning. Om du säljer en bostad som du äger till 100 % och endast köper 50 % av en ny bostad tillsammans med någon så måste du dela inköpspriset med din ägarandel (i detta fall 50 %) när du beräknar uppskov.

Regler för uppskov och ersättningsbostad – den bostad du säljer

Hos Skatteverket finns följande regler för uppskov och ersättningsbostad för att kunna göra uppskov med skatten vid bostadsförsäljningen med vinst.

Bostaden du säljer ska vara en privatbostad i Sverige eller övriga EES-området
En privatbostad är ett småhus (till exempel villa eller radhus), en ägarlägenhet eller en bostadsrätt där du och dina närstående har använt mer än halva ytan till permanent- eller fritidsboende. Har småhuset två bostäder räcker det att ni har använt 40 procent av ytan till permanent- eller fritidsboende.

Bostadsrätten ska vara en andel i ett privatbostadsföretag (en så kallad äkta bostadsrätt) den 1 januari försäljningsåret. Är bostadsföretaget oäkta den 1 januari, måste det ha blivit ett privatbostadsföretag när du och köparen skriver på köpekontraktet för att det ska vara möjligt att begära uppskov.

Privatbostaden du säljer ska vara din permanentbostad
Privatbostaden är din permanentbostad om något av följande bosättningskrav är uppfyllda.

• Du har bott i bostaden sammanhängande minst ett år före kontraktsdagen
  Du har bott i den sålda bostaden sammanhängande minst ett år före den dag du och köparen skriver på köpekontraktet (inte köpebrevet). Sammanhängande innebär att du ska ha varit bosatt från den dag du flyttade in ända fram till kontraktsdagen, och får alltså inte flytta ut innan ni skriver på kontraktet.

• Du har bott i bostaden minst tre av de senaste fem åren före kontraktsdagen
  Du har bott i den sålda bostaden minst tre av de senaste fem föregående åren. Femårsperioden räknas från den dag du och köparen skriver på köpekontraktet. Det behöver inte vara sammanhängande tid, men när du summerar bosättningstiden ska du ha bott i bostaden sammanlagt tre år under femårsperioden.

• Du köper en ny bostad innan du säljer den gamla bostaden
  Om du inte uppfyller något av ovanstående krav, och köper en ny bostad innan du säljer den gamla bostaden, kan den sålda bostaden ändå vara en permanentbostad. Detta gäller i följande situationer:

• Du har bott i den sålda bostaden i minst ett år
  Du har bott i den sålda bostaden sammanhängande minst ett år före den dag du skriver på kontraktet för den nya bostaden. Du får alltså inte flytta ut från den gamla bostaden innan du skriver på kontraktet för den nya.

• Du har bott i den sålda bostaden i minst tre år
  Du har bott i den sålda bostaden minst tre av de senaste fem åren. Femårsperioden räknas från den dag du skriver på kontraktet för den nya bostaden. Det behöver inte vara sammanhängande tid, men det ska vara sammanlagt tre år under femårsperioden.

Regler för uppskov och ersättningsbostad – för den nya bostaden

Den nya bostaden ska vara en bostad i Sverige eller övriga EES-området
Du behöver köpa den nya bostaden i Sverige eller något annat EES-land. Finns bostaden utanför EES-området kan du inte få uppskov. Bostaden ska vara något av följande vid den tidpunkt när du köper den och skriver på kontraktet:

• ett småhus, exempelvis en villa eller ett radhus (även småhus på annans mark eller småhus på lantbruk)
• en ägarlägenhet
• en tomt där det uppförs ett småhus eller en ägarlägenhet
• en bostadsrätt (inte en oäkta bostadsrätt).

Finns ersättningsbostaden utomlands, inom EES-området, ska den vara, eller bebyggas med motsvarigheten till ett småhus eller en ägarlägenhet. Bostaden kan också vara motsvarigheten till en bostadsrätt, men sådana är ovanliga utomlands.

Har du köpt flera bostäder som var och en kan vara din ersättningsbostad får du välja fritt mellan bostäderna.

Du ska köpa den nya bostaden i rätt tid
Din nya bostad räknas som ersättningsbostad om du köper den tidigast den 1 januari året före och senast den 31 december året efter det år du säljer din ursprungsbostad. Om du sålde din ursprungsbostad under 2023 ska din nya bostad alltså vara köpt någon gång under perioden 1 januari 2021 och 31 december 2024.

Du ska flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret
Du behöver flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter det år du sålde ursprungsbostaden. Om du sålde bostaden under 2023 betyder det alltså att du behöver flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj 2025. Med att flytta in menas att du folkbokför dig i den nya bostaden. Det innebär att du inte kan få uppskov om du bara ska använda den som fritidsbostad.

Kristoffer Vestin

Fastighetsmäklare med många genomförda bostadsrättsförsäljningar.