Köpa lägenhet i en ombildad bostadsrättsförening

Att köpa en bostadsrätt i en förening som nyligen har ombildat sina hyresrätter till bostadsrätter via en ombildning kan kanske vid första tanken verka osäkert. Eller kan det i själva verket vara en bra idé? Det finns ett antal fördelar med att köpa en bostadsrätt i en nyombildad förening, nedan nämner vi några. Den absolut viktigaste fördelen som bara nyombildade föreningar har är – den dolda tillgången.

Ekonomisk plan istället för årsredovisning

Den största skillnaden mellan en sedan länge befintlig bostadsrättsförening och en nyombildad eller nybildad förening är att det inte finns någon årsredovisning att ta del av. Istället får man läsa den ekonomiska planen för att få reda på viktiga uppgifter om föreningen och fastigheten med dess lägenheter.

Besiktningen av fastigheten

Inför en ombildning besiktigas hela fastigheten och alla dess delar gås noggrant igenom. Det som behöver åtgärdas skrivs ned i ett besiktningsprotokoll som är en bilaga till den ekonomiska planen. Besiktningsprotokollet visar en tydlig bild av byggnadens skick samt bedömda framtida renoveringsbehov upp till 10 år framåt. Till exempel stambyte, tak- och fasadrenovering, byte av fönster etc.

I besiktningsprotokollet finns också angivet en kostnadsberäkning för dessa renoveringar.
I de allra flesta ombildningar finns det som regel en post, det vill säga en kassa med pengar avsedda för dessa renoveringar redan på tillträdesdagen. Det innebär att när föreningen tar över huset finns redan medel för de kostnader för alla nämnda renoveringar för de närmaste 10 åren. Det vill säga att de ingår i månadsavgiften bygger på redan från början.

Detta är en stor ekonomisk fördel jämfört med äldre föreningar som vanligtvis inte har en renoveringsfond som täcker kostnaderna för renoveringsbehoven de närmaste åren. De måste antingen låna mer pengar i bank alternativt genom medlemmarnas kapitaltillskott. Lånar föreningen mer pengar i banken leder detta till högre ränte- och amorteringskostnader vilket i sin tur leder till en ökning av månadsavgiften.

Helhetsbilden

Styrelsens förmåga att förvalta föreningen är ofta a och o för hur föreningen mår. Det är dock lätt att styrelsearbetet blir slentrianmässigt eller att det kan vara svårt att få rätt folk dit. Kanske går man med i en styrelse för att man ”måste” eller för att det känns som att det nu är ”min tur”. Styrelser i nyombildade föreningar är oftast alltid mycket motiverade, drivna och engagerade. Alla i styrelsen drar åt samma håll och har varit med och fattat viktiga beslut längs vägen vilket innebär att det finns en stor kunskapsbank om föreningen. Denna styrelse sitter också ofta kvar en tid efter ombildningen och hjälper förvaltningen att komma igång ordentligt med sitt arbete.

En annan fördel är den att vid en genomförd ombildning är det en och samma persson eller företag som har haft hand om allt. Det blir en klar och tydlig linje att hålla sig till. Alternativet är när det ständigt byts styrelse eller förvaltning så är det svårt att fokusera på det viktiga och det är lätt att saker faller mellan stolarna.

Hyresrätter – en dold tillgång

I en nyombildad förening finns det oftast alltid ett antal hyreslägenheter kvar. Det kan ibland vara 20-40% av hela beståndet. Dessa brukar benämnas som ett framtida kapital eller en dold tillgång. När dessa lägenheter blir vakanta (hyresavtalet upphör) säljer föreningen dessa på den öppna marknaden, till marknadspris.

Grundat på erfarenhet som fastighetsmäklare i föreningar som har ombildat hyresrätt till bostadsrätt är det inte ovanligt att kanske 1-2% av föreningens totala antal lägenheter blir vakanta varje år, i vart fall de första fem åren. Detta beror såklart på hur länge hyresgästerna väljer att bo kvar.

Extra amortering

Genom försäljningarna av hyresrätterna kan föreningen amortera extra på sina lån, utöver amorteringsplanen. Alternativt använda pengarna till renoveringar eller underhåll av fastigheten eller öka renoveringsfonden för framtiden.

Detta är den största ekonomiska fördelen jämfört med äldre föreningar som har mycket få eller kanske inga hyresrätter och alltså ingenting att amortera extra med. Om föreningen amorterar på lånen kan de fortsättningsvis hålla en bra månadsavgift eller kanske till och med sänka den.  

Månadsavgift kontra marknadsvärdet

Månadsavgiften är den enskilt viktigaste faktorn som direkt påverkar marknadspriset på bostadsrätten. Månadsavgift upp = Marknadspriset för lägenheten ner.

I en bostadsrättsföreningen är det föreningen som är fastighetsägare och om kostnaderna för el, vatten, sopor, ränta osv stiger så drabbas alla fastighetsägare, även bostadsrättsföreningarna, nya som gamla.

Det som direkt påverkar månadsavgiften är om bostadsrättsföreningen behöver öka eller till och med kan minska sina lån. En minskning av föreningens lån leder direkt till en möjlig sänkning av månadsavgiften. I det avseendet finns en del inte oväsentliga fördelar med nyombildade föreningar jämfört med äldre.

Fördelar med nyombildad lägenhet

När du ska köpa din lägenhet är det alltså viktigt att i möjligaste mån förvissa sig om ifall månadsavgiften i föreningen kommer att behöva höjas eller inte i framtiden. Finns det dolda tillgångar i form av hyresrätter? Har föreningen täckning för kommande renoveringar? Hur framtiden ser ut i föreningen är alltid en befogad tanke, oavsett om vi köper i en nyombildad förening eller i en äldre befintlig.

Per Berglund

Fastighetsmäklare specialiserad på försäljningar i nyombildade föreningar.