Det är viktigt att skapa sig en uppfattning om hur väl en bostadsrättsförening mår ekonomiskt. Det räcker inte med att enbart tycka att nuvarande månadsavgift är okej eller inte. Enligt Årsredovisningslag (1995:1554) ska alla bostadsrättsföreningar årligen upprätta en årsredovisning.

Hur läser man en årsredovisning i en bostadsrättsförening?

Årsredovisningen består av en förvaltningsberättelse, en resultaträkning, en balansräkning samt noter. För större företag ska det även upprättas en kassaflödesanalys enligt 2 kap. 1§ Årsredovisningslagen. Men hur läser man en årsredovisning för en bostadsrättsförening egentligen och vad är viktigt att tänka på?

1. Förvaltningsberättelsen

Förvaltningsberättelsen är en inledande beskrivningen som beskriver hur gammal föreningen är, vilka som varit ledamöter, om föreningen är en s.k äkta förening, hur många lägenheter och lokaler som finns etc. Därtill beskrivs vilka renoveringar som genomförts under de senaste åren och vad som planeras under de kommande åren.

Lokaler

TIPS: Hur är föreningens lokaler? Lokaler är oftast positiva att ha då hyresintäkterna normalt sett är goda och ökar med tiden. Det finns alltid viss risk att en lokal kan bli tom och föreningen mister intäkt härifrån. I bra lägen är det oftast inga problem att hyra ut en lokal, men är det en stor lokal som kan vara svåruthyrd bör man ta det i beaktande.
NOTERA: Om en förening har skulder löper en viss del av dessa i denna tillgång. Lokalernas värde beror på hur stora hyresintäkterna är. Alla intäkter utöver driftkostnaderna för lokalerna är positiva.

Hyresrätter

Om det rör sig om ombildning till bostadsrätt och huset tidigare varit en hyresfastighet kan det finnas lägenheter kvar som hyresrätter. Dessa är en dold tillgång för bostadsrättsföreningen, som kan realiseras när lägenheten blir tomställd. Beroende på hyresnivån och föreningens räntenivå ger den ett positivt eller negativt kassaflöde. När hyresrätter blir vakanta och säljs så bör föreningen använda dessa pengar till amortering av lånen.
TIPS: Multiplicera antal kvadratmeter hyresrätt med nuvarande marknadsvärde och jämför med föreningens lån. På lång sikt kanske föreningen blir lågt belånad eller t.o.m. skuldfri?

Renoveringar

TIPS: Läs noga vad som gjorts i fastigheten de senaste åren och vad som bedöms vara på gång de närmsta åren. De mest kostbara renoveringarna är stammarna, fasad och tak. En annan kostbar renovering är i det fall huset har garage eller lokaler under gården. Det bjälklaget kommer förr eller senare att behöva åtgärdas. När ni tittar på lägenheten titta gärna även på hur huset i övrigt ser ut.

 2. Resultaträkningen – intäkter och kostnader

I resultaträkningen finns en uppställning över intäkter och kostnader under året som jämförs med föregående års utfall.
TIPS: Se om det finns några större skillnader mellan åren. Finns det skillnader, läs vidare i noterna.

Avskrivningar

Avskrivningar är en bokföringspost som inte medför att föreningen har betalat något, utan enbart ett antagande att fastigheten slits för varje år och minskar i värde.
TIPS: Jämför avskrivningens storlek med föreningen resultat. En del föreningar tar ut årsavgift för att täcka avskrivningarna och en del föreningar gör inte det. En förening som gör detta har stabilare ekonomi än en som inte gör det. Föreningar som inte gör det kan resonera att man enbart ska sikta på att ta ut avgift som täcker föreningens kostnader.
NOTERA: En ny förenings (nyproducerad eller ombildad) avskrivning är betydligt högre i årsredovisningen per år än hos en äldre förening som ägt huset länge. Detta även om husen är i likvärdigt skick och slits lika mycket varje år.

Räntekostnader

Här ser man vad föreningen har betalat i ränta.
TIPS: Jämför intäkter och kostnader för räntan så ser du hur stor del av föreningens intäkter som går åt till att betala räntor. Låg andel medför att föreningen är mindre känslig för ränteförändringar.

Årets resultat

Årsredovisningen ska innehålla uppgift om årets resultat.
NOTERA: Inget konstigt att en förening redovisar negativt resultat ett år. Vissa år genomförs till exempel mer renoveringar än andra år.

3. Balansräkningen – tillgångar och skulder

Balansräkningen visar vilka tillgångar och skulder föreningen har. Mycket beror på när föreningen köpte huset. En äldre förenings anläggningstillgångar (dvs huset) är upptagna till en bråkdel av dess värde idag!

Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder = Rörelsekapital
Omsättningstillgångarna visar hur mycket pengar föreningen har tillgängligt för att kunna betala framtida räkningar och de kortfristiga skulderna visar hur mycket som ska betalas i närtid.
NOTERA: En större eller mindre del av de kortfristiga skulderna är ofta banklån som ej är bundna. Denna del ska tas bort i nedanstående beräkningar då nya lån normalt kan tas upp.
TIPS 1: Omsättningstillgångarna måste vara större än de kortfristiga skulderna – banklån, (se ovan), annars måste föreningen höja avgifterna eller uppta nya lån snarast.
TIPS 2: Jämför rörelsekapitalet med förra årets rörelseintäkter i resultaträkningen. Är denna siffra t.ex. hälften så innebär det att föreningen har 6 månaders intäkter i kassan.

Långfristiga skulder

Långfristiga skulder innehåller uppgifter om föreningens bundna lån över tid, se nedan under not Skulder till kreditinstitut.

4. Noter

Under noter finns väldigt nyttig information om en bostadsrättsförenings ekonomi.

Intäkter

Här kan man oftast utläsa hur intäkterna är fördelade på bostadsrätter, hyresrätter, lokaler, garage/p-plats etc. samt även om de förändrats sedan föregående år.

Kostnader

Har det skett förändringar det senaste året? Taxebundna kostnader som värme, el, vatten m.m. och förvaltningskostnader för att sköta föreningen och fastigheten är oundvikliga och bör vara liknande år från år. Ibland sker dock prishöjningar, kallare vintrar kan exempelvis medföra högre värmekostnad så det gäller att man tolkar siffrorna rätt. Underhåll av fastigheten kan skilja sig kraftigt mellan olika år, särskilt i mindre föreningar.
TIPS: Föreningens största enskilda kostnad är normalt sett värmekostnaden. Moderna hus är generellt mer energieffektiva än äldre hus. Räkna gärna ut ett nyckeltal för föreningens värmekostnad per kvadratmeter om det inte redan finns bland nyckeltalen i den ekonomiska delen av årsredovisningen.

Fond för yttre underhåll

Detta är enbart en bokföringspost och påverkar inte resultatet. Den årliga avsättningen bestäms i stadgarna. Summan vid årets slut är en del av föreningens kassa.

Skulder till kreditinstitut

Lånens räntesatser och löptider kan ge en bild av hur räntekostnaden kan förändras över tid. Till vilken ränta kommer föreningen kunna teckna nya lån? Här kan finnas möjligheter till lägre räntekostnad framöver, men även risk för att räntekostnaden ökar. Generellt sett så har föreningen en stor del av sina lån bundna för att räntekostnaden ska vara stabil.
TIPS: Dividera skuldbeloppet med föreningens intäkter från bostadsrätter så får du fram hur många procent bostadsrättsföreningens avgifter kan påverkas vid 1% ändring av räntenivån på lånen.

Ställda säkerheter

Här ser du hur mycket pantbrev som finns uttaget i fastigheten som säkerhet för föreningens lån. Siffran betyder i normalfallet hur mycket lån som funnits som mest i föreningen.

5. Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen är ett verktyg som visar hur föreningens likvida medel ändrats under året. Eftersom en bostadsrättsförening bedrivs enligt självkostnadsprincipen och ej har något vinstintresse så är kassaflödesanalysen viktigare än föreningens årliga resultat. Är den positiv har medel sparats till kommande är. Är den negativ har föreningen gjort av med mer än ett normalt år.     

Clarence Hammarslätt

Fastighetsmäklare sedan 25 år med juristbakgrund och styrelseledamot i Mäklarsamfundets Stockholmskrets.