Bostadskarriär

Många har nog sprungit på begreppet bostadskarriär, men vad innebär det egentligen och hur gör man en bra bostadskarriär? Är det någon skillnad på hur man kan gå tillväga och göra bostadskarriär om man bor i en hyresrätt eller i en bostadsrätt eller fastighet? Är det ens möjligt att göra bostadskarriär i olika typer av boende? Vi kommer här att beröra och besvara många av dessa funderingar.

Att göra bostadskarriär

En bostadskarriär innebär att på sikt lyckas ändra sitt boende till ett bättre boende. Det kan exempelvis ske när man går från en mindre till en större bostad och/eller när man flyttar till ett mer centralt, eller på annat vis bättre läge.

För att kunna göra en bostadskarriär krävs det ofta att man har ett bra, långsiktigt mål och att man är beredd att behöva flytta ofta och flera gånger. Varje flytt närmare sin drömbostad ska ses som att man uppnår delmål under sin bostadskarriär.

Beroende på om man bor i hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt (villa/radhus) så ser förutsättningarna för en bostadskarriär olika ut. Bor man i en stor stad krävs oftast mer planering och långsiktighet samt att man är mer aktiv än vad det gör om man bor på en ort där det finns överflöd av bostäder.

Hyresrätt

Bor man i en hyresrätt och vill påbörja bostadskarriären kan man göra det genom ett lägenhetsbyte eller stå i kö hos bostadsförmedlingen. Har man en hyresrätt och vill byta till ett bättre boende så är man beroende av att hitta rätt byte med en annan hyresgäst, vilket kräver tur, tid och tålamod. Ibland lyckas man byta sin hyresrätt till en bättre med ett direktbyte, ibland genom ett triangelbyte eller en ännu längre byteskedja.

För att öka sina chanser till ett bra byte så kan man fräscha upp sin bostad. Observera att det krävs tillstånd av hyresvärden för att renovera och att du ej har fria tyglar att byta ut inredning eller ändra färger.

Vid ett lägenhetsbyte krävs dock att alla hyresvärdar godkänner bytet och att man i övrigt är överens om tidpunkt för bytet. Man kan också välja att stå länge i bostadskön och på så vis gör bostadskarriär genom att få en bättre hyresrätt tack vare sin långa kötid.

Bostadsrätt och annan ägd bostad

Som bostadsrättsinnehavare är man inte lika beroende av att varken finna rätt byte eller att en hyresvärd ska godkänna ett byte som det är med hyresrätter. Man kanske börjar sin bostadskarriär med att spara till en kontantinsats som räcker till att köpa en mindre bostadsrätt utanför stan.

Under tiden man bor i den bostadsrätten så sparar man ihop till en större kontantinsats samtidigt som värdet på ens bostad eventuellt stiger, vilket det historiskt sätt har gjort. Som bostadsrättsinnehavare kan man också välja att renovera upp sin bostad och då öka värdet på den.

Sälja och köpa nytt

Den dag man har lyckats spara ihop en större kontantinsats så kanske man vill sälja sin bostadsrätt för att köpa en ny bättre bostadsrätt som kanske är rymligare, ligger mer centralt eller har utsikt över en sjö. Eftersom värdet på bostäder historiskt sätt har ökat så är det många som nästintill har bott gratis om man räknar in värdestegringen.

Bostadsmarknaden vid nedåtgående marknad

Vad kan då ske om bostadsmarknaden stannar av eller sjunker? De allra flesta som har bott i ett ägt boende (bostadsrätt eller hus) i några år har troligen ändå gjort en vinst när de väl vill sälja, eller att värdet åtminstone har stått sig på samma nivå.

För dig som ska fortsätta på bostadskarriären och då kommer att köpa ett dyrare boende så kan det även vara en ljusning på en nedåtgående eller stillastående marknad. Skulle marknaden gå ner exempelvis 5 % så är dessa 5 % som du förlorar på din nuvarande bostad mindre i reda pengar än vad dessa 5 % är på en dyrare bostad. Det kan alltså vara en bra affär att flytta till nytt när marknaden viker fast du inte gör en lika stor vinst.

Boendekostnad

Äger man sin bostad så är det inte endast en fördel den dagen som man kan realisera vinsten för sin bostad genom att sälja. För varje månad som går så sparar du även normalt pengar då din boendekostnad i ett ägt boende normalt är lägre än om du hyr din bostad. En bostadsrättsförening bygger på självkostnadsprincipen – du betalar alltså vad det faktiskt kostar att bo i form av en årsavgift.

Detsamma gäller för dig som äger och bor i en fastighet. Bor du i en bostadsrätt eller annan ägd bostad finns det ingen fastighetsägare som räknar med att göra en vinst på ditt boende. Bor du i en hyresrätt är det däremot en fastighetsägare som räknar med att göra en vinst för varje år som går.

En fastighetsägare kan inte heller göra ränteavdrag för de räntekostnaderna lånen uppbringar, vilket man gör som privatperson för ens egna bolån. Jämför man en hyra för en hyresrätt med en boendekostnad för en bostadsrätt måste man ha detta i åtanke. Till boendekostnad hör årsavgift och ens eventuella räntekostnader (efter skatteavdrag).

Amortering

Något som påverkar ens egna kassaflöde, d.v.s. pengar ut ur plånboken varje månad, men inte kan ses som en boendekostnad är amorteringen på bolånet. Amortering är en form av sparande d.v.s. en utgift och ingen kostnad, då du betalar av på ditt lån när du amorterar.

Efter några år av att ha amorterat på bolånet så har du minskat belåningen och då också den del av din boendekostnad som är räntegrundande.

Bostadskostnaderna ökar långsammare i ägd bostad

Sett över tid så ökar kostnaderna i en bostadsrättsförening långsammare än kostnaderna i en hyresrätt, varför man på längre sikt har möjlighet att spara än mer som bostadsrättsinnehavare än hyresgäst vilket gör det möjligt att göra en bostadskarriär inom en mer snar framtid om du äger kontra hyr din bostad och samtidigt göra en bra affär.

Hur kan det komma sig att det på sikt är dyrare att hyra än att köpa bostad?

Ponera att både en hyra (hyresrätt) och en avgift (bostadsrätt) ökar med 2 % varje år. Hyran är redan från start högre än vad avgiften är, vilket medför att 2 % på en högre hyra är mer i reda pengar än vad 2 % på en lägre avgift är.

Hyreshöjningen omfattar också den vinst som fastighetsägaren ska göra årligen och omfattar inte enbart de ökade kostnaderna till följd av inflationen. I en bostadsrätt höjer man endast avgiften för att täcka de ökade, faktiska, kostnaderna. Läs mer längre ned för exempel på hur denna boendekostnadsförändring sker över tid i en bostadsrätt och i en likvärdig hyresrätt.

Komma in på bostadsmarknaden via en ombildning

Några få förunnat får möjligheten att vara med om en ombildning. En ombildning möjliggör för dig att få ta fast track in på bostadsmarknaden och samtidigt får du köra om många och ta bostadskarriärens motorväg. Det är möjligt då du vid en ombildning får möjligheten att köpa din bostad under marknadsvärdet på den (ofta är priset runt 70 % av marknadsvärdet). Detta medför att du ej behöver en sparad kontantinsats, sett till belåningsgraden på bostadsrätten när du lånar pengar i bank. Denna rabatt/vinst väljer du att realisera den dag du säljer lägenheten och köper en ny.

I större städer är även en lägenhet under ombildning ett ytterst attraktivt bytesobjekt och du som inte vill köpa din lägenhet kan därför byta den till en ”bättre” hyresrätt, d.v.s. en rymligare bostad eller en som ligger mer centralt.

Oavsett om du väljer att köpa din lägenhet vid en ombildning, fortsätter att hyra eller väljer att byta den så möjliggör ombildningen därför din bostadskarriär.

Hyra kontra att köpa bostad

Givetvis finns det både billiga och dyra hyresrätter och billiga och dyra bostadsrätter (både avseende avgift och köpeskilling). För att det ska vara någorlunda möjligt att jämföra en hyra med en boendekostnad i en bostadsrätt gäller det att man jämför likvärdiga lägenheter. I grafen nedan ser vi hyran för en större lägenhet, byggd år 2006 centralt i en medelstor stad. Såväl hyresutvecklingen som höjningen av avgifterna är 2 % per år. Räntan 4 % och amorteringen 1 % då belåningsgraden uppgår till 70 % av bostadsrättens marknadsvärde.

Nina Almqvist Feodoroff

Fastighetsmäklare med över 10 års erfarenhet av fastighetsbranschen.

Tillbaka