Vilka är dina rättigheter som hyresgäst vid ombildning?

När en fastighet ska ombildas från hyresrätt till bostadsrätt är det lätt att känna sig osäker på vad som egentligen gäller, rent juridiskt. Det är bra att veta att man heller inte är skyldig att köpa sin bostad vid en ombildningsprocess. Är det så att man inte vill, eller inte kan köpa sin bostad, har man rätt att bo kvar som hyresgäst precis som tidigare, men det som skiljer sig är att bostadsrättsföreningen blir din nya hyresvärd.

Vad innebär en ombildning för dig som hyresgäst?

En ombildning följer i regel samma mönster. Du och dina grannar bildar en bostadsförening som undersöker intresset i huset. Därefter värderas fastigheten och en ekonomisk plan tas fram, granskad av två oberoende intygsgivare certifierade av Boverket. Föreningens medlemmar röstar sedan om fastighetsköpet, och om köpet genomförs erbjuds varje hyresgäst att köpa sin lägenhet. De som avstår bor kvar som hyresgäster.

En viktig sak att hålla isär: din intresseanmälan tidigt i processen är inget bindande köpbeslut. Den visar bara att det finns underlag att gå vidare i ombildningsprocessen. Läs mer om hur en ombildning går till och hur vi hjälper till.

Måste du köpa din lägenhet vid en ombildning?

Nej. Köpet är helt frivilligt och du har flera vägar att välja mellan. Du kan rösta ja till att föreningen köper fastigheten och ändå avstå från att köpa din egen lägenhet. Du kan rösta nej och bo kvar. Du kan ställa dig utanför processen helt, eller ansöka om medlemskap och köpa vid ett senare tillfälle inom de tidsfrister som gäller. Ett ja på köpstämman betyder alltså bara att du ger föreningen möjlighet att förvärva huset, ditt eget köp sker först när du betalar för lägenheten.

Har man rätt att bo kvar efter ombildningen

Ja. Enligt Sveriges Domstolar har du rätt att bo kvar som hyresgäst och ditt hyresavtal fortsätter att gälla. Så länge du bor kvar får lägenheten inte upplåtas med bostadsrätt till någon annan. Ditt besittningsskydd påverkas inte av ombildningen i sig, utan de vanliga reglerna för uppsägning av hyresavtal gäller även med föreningen som ny hyresvärd.

Detsamma gäller hyran. Föreningen får inte höja den godtyckligt bara för att huset har ombildats. Hyressättningen följer samma regler som för andra hyresvärdar och kan prövas av Hyresnämnden. Även underhållsansvaret ligger kvar hos hyresvärden: föreningen ansvarar för din lägenhet enligt hyreslagens regler och du får inte automatiskt samma underhållsansvar som de boende med bostadsrätt.

Hur många måste rösta ja til en ombildning?

För att föreningen ska få köpa fastigheten kräver bostadsrättslagen att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet röstar ja. De som räknas ska vara medlemmar i föreningen och, för bostadshyresgäster, folkbokförda på fastigheten.

Inför omröstningen har du som hyresgäst rätt till ett ordentligt beslutsunderlag, bland annat fastighetens pris, din insats, beräknad månadsavgift, husets tekniska skick, planerade renoveringar och föreningens lån och räntor. Allt detta ska framgå av den registrerade ekonomiska planen.

Vill du läsa mer om vad dokumentet innehåller finns det beskrivet på sidan om ny ekonomisk plan för BRF.

Hur lång tid har man på sig att köpa lägenheten?

Tidsfristerna är avgörande för vilket pris du får köpa lägenheten för, så här lönar det sig att ha koll.

Köp inom en månad

Accepterar du erbjudandet inom en månad köper du till den insats som anges i den ekonomiska planen.

Köp inom sex månader

Efter sex månader får föreningen större frihet att bestämma upplåtelseavgiften. Priset kan då närma sig marknadsvärdet.

Medlemskap inom ett år

Vill du utnyttja din särskilda rätt att köpa i samband med ombildningen måste du ansöka om medlemskap i föreningen inom ett år från att föreningen förvärvade fastigheten.

Vad händer om du nekas medlemsskap eller inte får köpa?

Om du ansöker om medlemskap men får ett nej kan du vända dig till Hyresnämnden och be att få beslutet omprövat. Det gäller även om du redan är medlem men föreningen inte låter dig köpa lägenheten. Då är det extra viktigt att din ansökan om medlemskap skett inom första året från att föreningen köpte fastigheten. Om du redan är medlem men föreningen vägrar att upplåta fastigheten ska du enligt Sveriges Domstolar ansöka om prövning senast inom sex månader från att du får beskedet. Därför bör du spara ansökan med tillhörande avslag och all annan dokumentation på kontakt med föreningen. Är något oklart är det klokt att ta hjälp direkt, så att du inte riskerar att missa en tidsfrist.

Vad kan du göra om du känner dig pressad?

Det är många dokument och beslut att hålla reda på under en ombildning. Om du känner dig osäker eller pressad behöver du inte skriva under något innan du har förstått vad det innebär.

Här är några tips på vad du bör tänka på:

• Be om att få all information och erbjudanden skriftligt.
• Kontrollera om handlingen gäller en intresseanmälan, medlemskap, omröstning eller köp av lägenheten.
• Be om tid att läsa den ekonomiska planen och övriga underlag.
• Spara protokoll, erbjudanden och mejl som rör processen.
• Ta juridisk eller ekonomisk hjälp om något fortfarande är oklart.

Checklista för dig som hyresgäst

• Ta reda på vilket skede ombildningen befinner sig i.
• Kontrollera vad du skriver under.
• Läs igenom den ekonomiska planen och informationen om kommande renoveringar.
• Jämför din nuvarande hyra med kostnaden om du köper lägenheten.
• Skriv upp vilka tidsfrister som gäller för medlemskap och köp i din kalender.
• Spara alla viktiga dokument och besked i din mejlkorg eller i en fysisk mapp.

Vanliga frågor om hyresgästers rättigheter vid ombildning

Kan jag bli uppsagd om jag röstar nej?

Nej, inte enbart för att du röstar nej till ombildningen. De vanliga reglerna för uppsägning och besittningsskydd fortsätter att gälla.

Måste jag flytta om jag inte har råd att köpa?

Nej. Du har rätt att bo kvar som hyresgäst och bostadsrättsföreningen blir då din nya hyresvärd.

Kan jag ångra mig och köpa senare?

Ja, men priset och villkoren kan förändras beroende på hur lång tid som har gått. Det kan därför bli dyrare att vänta.

Kan bostadsrättsföreningen sälja min lägenhet till någon annan?

Inte så länge lägenheten fortfarande är upplåten med hyresrätt till dig.

Får jag rösta ja utan att sedan köpa?

Ja. Ett ja till fastighetsköpet betyder inte att du är skyldig att köpa din lägenhet.

Vad händer med mitt hyresavtal?

Hyresavtalet fortsätter att gälla, men bostadsrättsföreningen blir din nya hyresvärd.

Få hjälp att förstå ombildningsprocessen

En trygg ombildning bygger på tydlig information, korrekta beslutsunderlag och en transparent process, oavsett om du vill köpa eller bo kvar som hyresgäst. Restate har lång erfarenhet av att guida både föreningar och enskilda hyresgäster genom ombildningens alla steg, från intresseanmälan till tillträde. 

Har du fler funderingar hittar du svar på många av dem bland våra vanliga frågor om ombildning och du är alltid välkommen att kontakta oss direkt.