Vad är en oäkta bostadsrättsförening? Skillnaden mellan äkta och oäkta BRF

Alla bostadsrättsföreningar ser likadana ut på ytan. Stadgar, styrelse och månadsavgift. Men bakom fasaden finns en skattemässig distinktion som kan få stora konsekvenser för både föreningen och dess medlemmar: skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening.

Distinktionen handlar om hur den klassificeras enligt inkomstskattelagen och den klassificeringen avgör allt från hur föreningen beskattas till om du som boende kan begära uppskov när du säljer din lägenhet.

Vad är en äkta respektive oäkta bostadsrättsförening?

Den skattemässiga definitionen finns i inkomstskattelagen (2 kap. 17 §). En bostadsrättsförening räknas som ett privatbostadsföretag, det vill säga en äkta bostadsrättsförening – om minst 60 procent av föreningens verksamhet utgörs av så kallad kvalificerad verksamhet. Det innebär i praktiken att minst 60 procent av fastighetens yta ska användas som privatbostäder upplåtna till medlemmar för boende utan tidsbegränsning.

Uppfyller man inte det kravet klassificeras föreningen i fråga som en oäkta bostadsrättsförening, eller mer precist: som ett onoterat bolag eller en ekonomisk förening i skattehänseende. Det är Skatteverket som avgör klassificering och en prövning görs vid utgången av varje beskattningsår. Föreningen antas sedan ha samma status under hela det aktuella beskattningsåret.

Vad innebär det i praktiken att vara en oäkta bostadsrättsförening?

Det vanligaste skälet till att en förening klassas som oäkta är att en stor andel av fastigheten består av kommersiella lokaler som butiker, kontor eller restauranger, vars hyresnivåer och ytor driver upp andelen okvalificerad verksamhet över 40 procent. Men det kan också röra sig om en förening med många hyreslägenheter som inte är upplåtna till egna medlemmar.

En oäkta förening beskattas löpande på sina överskott, ungefär som ett vanligt bolag. Det innebär att inkomster som i en äkta brf hade passerat skattefritt genom föreningen istället beskattas på föreningsnivå. Det skapar ett sämre ekonomiskt utgångsläge för föreningens kassaflöde och kan påverka möjligheten att hålla nere avgifterna.

Högre skatt för de boende

Skillnaden i skatt drabbar också dig som bor i föreningen. I en oäkta brf kan du som betalar en månadsavgift som understiger bruksvärdeshyran för din lägenhet bli beskattad för den så kallade bostadsförmånen, det vill säga skillnaden mellan marknadshyran och den avgift du betalar. Av den förmånen ska 5/6-delar tas upp till beskattning som inkomst av kapital.

Ännu tydligare blir skillnaden när du säljer. Säljer du en bostadsrätt i en oäkta brf beskattas 5/6 av din vinst (efter avdrag) med 30 procent, vilket ger ett effektivt skatteuttag på 25 procent. Jämfört med en äkta bostadsrätt, där du dessutom har rätt att begära uppskov med reavinstskatten – är det en påtaglig skillnad. Rätten till uppskov är kopplad till föreningens status vid just försäljningstidpunkten, inte vid beskattningsårets slut, vilket gör det extra viktigt att föreningens klassificering är klar och stabil.

Bankernas syn på finansiering

Vid ombildning är det vanligt att hyresgäster har en stabil ekonomi men saknar tillräckligt sparkapital. Då blir kontantinsatsen den stora Banker och långivare är i allmänhet mer försiktiga när det gäller finansiering i en oäkta bostadsrättsförening. Det beror dels på den ökade skattemässiga osäkerheten för enskilda köpare, dels på att en oäkta status kan signalera en komplex fastighetsstruktur med stor andel kommersiella lokaler. Det kan leda till att köpare i en oäkta förening möter svårare lånevillkor, högre krav på kontantinsats eller i enstaka fall till och med nekas bolån av enskilda banker. Det påverkar i sin tur marknadsvärdet på lägenheterna och likviditeten om du vill sälja.

Varför statusen är avgörande vid ombildning

Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är frågan om äkta eller oäkta förening central redan från start. En nybildad förening som saknar verksamhet vid föregående beskattningsår klassas automatiskt som oäkta under det inledande skedet. Det innebär att tidpunkten för ombildningens genomförande och hur fastigheten är sammansatt får direkta skattemässiga konsekvenser för de tillträdande bostadsrättsinnehavarna.

Är fastigheten som ska ombildas en blandad fastighet med kommersiella ytor krävs noggrann planering för att säkerställa att 60-procentsgränsen uppfylls. Det kan handla om att justera hur lokaler upplåts, hur köpet struktureras, eller när under beskattningsåret ombildningen sker.

Strukturera ombildningen rätt från början

En välplanerad ombildning tar hänsyn till föreningens framtida klassificering redan i utredningsfasen. Det handlar om att kartlägga fastighetens sammansättning, analysera vilka intäkter som är kvalificerade respektive okvalificerade och säkerställa att den blivande bostadsrättsföreningens ekonomi är långsiktigt hållbar – inte bara idag, utan också vid kommande omprövningar från Skatteverket.Vill ni säkerställa att er förening klassas som äkta? Läs mer om hur vi kan hjälpa er vid ombildning.