preloader
2016-12-19 11:33 Bostadsmarknaden, Nyheter, Ombildning

Ombildad förening kan bli till sedelpress

Herman Donner och Fredrik Kopsch skriver 13/12 att det bland annat behövs tvingande lagstiftning för bostadsrättsföreningars sparande då de menar att ombildade föreningar har ett dåligt sparande, hög belåning och låga avgifter.

Självklart finns det bra och mindre bra bostadsrättsföreningar precis som det finns välskötta och mindre välskötta företag. Det blir dock fel att tala om skulder utan att väga in tillgångarna när det gäller nybildade bostadsrättföreningar. Det skriver ombildningskonsulten Jan Bjurfors från Restate i en replik.

Lika lite som det går att lagstifta om hur företag skall investera för framtiden kommer man med framgång att kunna lagstifta om hur bostadsrättsföreningar ska kunna skötas bättre. Sådan lagstiftning skulle riskera att få en mängd negativa konsekvenser då instrumentet naturligtvis alltid kommer vara för trubbigt.

Tvärtom mot vad Donner och Kopsch menar vill jag påstå att nyombildade föreningar oftast har fantastiska förutsättningar. I samband med ombildningen har en teknisk besiktning gjorts som beskriver husets renoveringsbehov de kommande 10 åren och för detta har föreningen normalt avsatt medel på konto för det identifierade investeringsbehovet redan från början och behöver således inte spara ihop detta vilket delvis förklarar ett lägre sparande.

De säger att nyligen ombildade föreningar har en hög belåning. Det är riktigt, dels för att de är de senast sålda vilket i den här marknaden oftast innebär att de betalat ett högre pris än tidigare bildade föreningar, men framför allt för därför att man har ett antal kvarvarande hyreslägenheter som finansieras med lån i föreningen. Det blir fel att tala om skulder utan att väga in tillgångarna. Den dag hyreslägenheterna blir tomställda kan de säljas av föreningen till marknadspris och inte till det rabatterade pris övriga fick köpa för från början. Detta innebär att många föreningar kan bli skuldfria när detta skett. Varje gång en lägenhet blir tom kan man sälja den och sänka sina lån, man har helt enkelt en sedelpress.

De förvånas vidare över att föreningar som initialt har en högre belåning än genomsnittet kan ha låga avgifter då deras räntekostnader borde vara högre. Det de glömmer är att man även får hyresintäkter från kvarvarande hyresgäster vilket finansierar de ökade räntekostnaderna. Man har heller inte gamla dyra lån utan har kunnat finansiera sig på dagens räntemarknad.

Bostadsrätter i nyligen ombildade föreningar är tvärtom köpvärda då föreningens långsiktiga potential oftast har undervärderats.

Bostadsrättsförening innebär ett kollektivt ägande där medlemmarna tillsammans bestämmer vilka investeringar de vill göra i fastigheten och när detta ska ske samt hur man ska finansiera dessa. Styrelsen i en bostadsrättsförening har ett ansvar gentemot huset och sina medlemmar, att genom lagstiftning tala om hur och när föreningen skall finansiera sitt framtida underhåll genom till exempel sparande, är en inskränkning i föreningsfriheten.

Däremot är det dessvärre näst intill omöjligt för en köpare att analysera de årsredovisningar som finns och därmed få en bra bild av föreningen. Här borde såväl mäklare som föreningar göra en kraftinsats för att få fram ett bra och transparent underlag.

Därför är den här typen av debatt viktig så att bostadskonsumenterna får upp ögonen för att föreningar verkligen skiljer sig åt och att de måste ställa fler frågor och kräva svar på dessa.

Jag skulle önska att mäklarhusen tävlade om att ta fram bäst analyser av föreningarnas ekonomi istället för glansigast prospekt.

Källa: SvD Näringsliv

Vill du bli kontaktad?