Köpa nyproduktion

Vi är många som drömmer om att flytta till en nyproducerad bostad, som ska bli vårt framtida hem. En nyproducerad bostadsrätt säljs ofta ”på ritning”. Det blir därmed svårt att undersöka din nya bostad innan du flyttar in, då du endast ser beräkningar och skapade bilder av huset och den nyproducerade bostadsrätten.

Köpa en nyproducerad bostadsrätt

Vid köp av nyproduktion är det viktigt att göra en bedömning av den kostnadskalkyl och därefter ekonomiska plan som presenteras vid köp av nyproduktion. Hur stora är till exempel bostadsrättsföreningens lån omräknat i kronor per kvadratmeter. Föreningslånet är en skuld som du indirekt har betalningsansvaret för, genom att räntan och amorteringen påverkar dina framtida månadsavgifter den så kallades årsavgiften.  

Vad som kanske är ännu viktigare att tänka på är, vem är den bostadsutvecklare är som står bakom projektet? Ett stort företag har de ekonomiska resurserna att fullfölja projektet även om projektet skulle gå med förlust. Det stora företaget har även ett varumärke att försvara. De vill inte få ett dåligt rykte, eftersom de ska driva fler bostadsrättsprojekt i framtiden. De kan därför ibland bekosta åtgärder som egentligen inte ingår i projektet för att få nöjda kunder till skillnad från det mindre byggbolaget. Nedan går vi igenom de avtal som förekommer vid köp av nyproduktion. Ibland brukar alla tre avtal användas och när bygget är klart och det är dags att flytta in används bara upplåtelseavtal för de som vill köpa bostad i nyproduktion.

Bokningsavtal

Bokningsavtal är ett avtal mellan dig och bostadsutvecklaren att du reserverar en viss lägenhet och betalar en handpenning för detta, t ex 25 000 kr. Avtalet är inte bindande och du har möjlighet att hoppa av och få tillbaka handpenningen. Dessa avtal blir förbjudna enligt bostadsrättslagen från och med 1 januari 2023.

Förhandsavtal

Förhandsavtalet baserar sig på en kostnadskalkyl som är granskad av två av Boverket certifierade så kallade intygsgivare. Förhandsavtalet är ett avtal mellan dig och bostadsrättsföreningen, att du i framtiden ska köpa en bostadsrätt och bostadsrättsföreningen ska upplåta den till dig. Normalt betalar du ett förskott på t ex 100 000 kr. Bostadsrättföreningen måste ställa en säkerhet till Bolagsverket i form av till exempel en bankgaranti för att få ta emot förskottet. Du kan därför få tillbaka förskottet om något går snett med projektet. Ett förhandsavtal är bindande för dig och bostadsrättsföreningen. Det är därför viktigt att du har ett skriftligt lånelöfte från din bank innan du skriver. Om du bryter mot avtalet ska du ersätta bostadsrättsföreningens förlust. Din enda möjlighet för dig att bryta avtalet och inte gå vidare och köpa din lägenhet är om bostadsrätten inte byggs eller om insatsen, upplåtelseavgiften eller årsavgiften blir väsentligt högre än i förhandsavtalet. Du ska då häva förhandsavtalet inom 3 månader från det att du fick kännedom om höjningen. Annars fortsätter du att vara bunden av förhandsavtalet.

Upplåtelseavtal

Upplåtelseavtalet grundar sig på en ekonomisk plan, som är granskad av två av Boverket certifierade så kallade intygsgivare och planen registreras vid Bolagsverket. När det kvarstår ca sex månader till inflyttningen tecknas upplåtelseavtalet för den nyproducerade bostadsrätten och du ska normalt som handpenning betala ca 10 % av det totala priset (insatsen och upplåtelseavgiften). Fr o m 1 januari 2023, måste bostadsrättsföreningen ställa en säkerhet till Bolagsverket i form av t ex en bankgaranti för din del av handpenningen. Du kan därför få tillbaka pengarna om något går snett med projektet. Du och föreningen är bundna av avtalet och cirka en vecka före tillträdet är du skyldig att betala resterande pris för din bostadsrätt. Ta med dig kvittot vid tillträdet och du kan kvittera ut nycklarna till din bostadsrätt och flytta in i din nya bostad. 

När du har tecknat bostadsrätten och betalt handpenningen på ca 10 % är du innehavare av bostadsrätten och har rätten att sälja den vidare.

Innan inflyttning i nybyggd bostadsrätt

När ett hus byggs är det inte som att bygga likadana bilar på en fabrik. Varje hus är unikt och byggs på plats. Normalt har bostadsrättsföreningen utsett en auktoriserad besiktningsman, som följer bygget och gör en slutbesiktning. Godkänd slutbesiktning betyder inte att allt är perfekt. Vid slutbesiktningen kommer besiktningsmannen ha ett antal anmärkningar som ska åtgärdas. Om du upptäcker ett fel som besiktningsmannen kanske inte har upptäckt, ska du reklamera felet till bostadsrättsföreningen och bostadsproducenten inom 6 månader. Egentligen är det bostadsrättsföreningen som är din avtalspart i upplåtelseavtalet, men normalt är det bostadsproducenten som handlägger felanmälningarna.

Innan det är tillåtet att flytta in i huset ska kommunen ha utfärdat ett interimistiskt slutbesked. Det baserar sig på de granskningskontroller som bostadsutvecklare har skickat in om brandskydd, hissbesiktningar, eventuell radonförekomst mm.

När du ska köpa nyproduktion i ett nybyggt område är det viktigt att du kontrollerar tillgången på kommunikationer, skolor, butiker, tvättstuga, parkeringsmöjligheter för bil och cykel mm. Allt kanske inte är färdigt innan inflyttning av din bostad kan ske.

Fördelar och nackdelar vid köp av nyproduktion

Fördelar med att köpa en nyproducerad bostadsrätt kan vara att nyproduktionen använder sig av fast pris. Det är det pris för bostaden som står som gäller när du köper nyproduktion, det blir sällan budgivning såsom det ofta är på bostadsmarknaden i Sverige. En nackdel vid köp av en nyproducerad bostadsrätt är att du oftast köper nyproduktion eller tecknar förhandsavtal i ett tidigt skede och risken finns att bostadsmarknaden hinner vända. Å andra sidan kan tidsaspekten göra att din nyproducerade bostadsrätt är värd mer när det är dags att flytta in eftersom marknaden har utvecklats positivt under en lång tid och värdet på din nyproduktion har ökat redan innan inflyttning.

Den som köper en nyproducerad bostad kan också få den, med hjälp av tillval precis så som han eller hon drömmer om. I många nyproduktionsprojekt har du möjlighet att påverka genom att göra tillval till bostadsrätten t ex andra köksluckor. Tillvalen ska betalas i samband med att du tillträder din bostadsrätt.

En annan fördel är känslan av att du är den första som bor i bostadsrätten vilket kan jämföras med känslan och doften av nybil när du kör den första gången.

När du köper nyproduktion borde det inte komma några större underhållsbehov eller renoveringar på fastigheten de närmaste åren. Även din lägenhet borde inte kräva så mycket underhåll och till exempel vitvarorna borde hålla i några år innan de behöver bytas ut.

Lagstiftning i nyproduktion

Lagstiftningen i Sverige skiljer sig inte mellan en befintlig bostadsrättsförening och en nybildad bostadsrättsförening med nybyggda bostäder. I en bostadsrättsförening är det den gemensamma bostadsrättsföreningen som äger fastigheten. Du har endast köpt den eviga nyttjanderätten till lägenheten. Det är en nyttjanderätt som är så stark, att den kan belånas av en bank och du kan sälja den till någon annan. Du kan med andra ord ta ett bolån hos bank eller andra kreditinstitut precis som för alla andra på bostadsmarknaden.

Du svarar för det invändiga underhållet av lägenheten och bostadsrättsföreningen för det som är utanför. Gränsdragningen framgår normalt av föreningens stadgar.

Bostadsrättsföreningen har årligen en föreningsstämma. Där väljer ni styrelse för nästa år och går igenom förra årets resultat. Ni väljer även en revisor för nästa år. Det är revisorn som granskar föreningens räkenskaper och styrelsen förvaltning av föreningen. Inte enskilda medlemmar. Det är viktigt att ni väljer en bra styrelse, eftersom bostadsrätten blir en stor del av din privata ekonomi. Styrelsen i en bostadsrättsförening har stora befogenheter. Den kan ta upp nya lån och pantsätta fastigheten som säkerhet. Om fastigheten ska säljas eller genomgå en stor ombyggnad, krävs dock beslut på en föreningsstämma.

Till sin hjälp, har styrelsen i en bostadsrättsförening normalt ett ekonomiskt förvaltningsföretag och ett fastighetsskötarföretag. Den ekonomiska förvaltaren sköter bokföringen, skickar ut månadsavier och efter attest från styrelsen, betalar fakturor. Fastighetskötarföretaget tittar till (ronderar) huset och gör eventuella småreparationer som behövs för att hålla fastigheten i bra skick över tid.

Björn Isaksson

Artikelförfattaren har i 30 år hjälpt bostadsproducenter/byggföretag att bilda bostadsrättsföreningar i nyproduktion och göra deras ekonomiska planer mm.

Tillbaka