Köpa nyproduktion bostadsrätt
Att köpa nyproduktion
Vi är många som drömmer om att flytta till en nyproducerad bostad, som ska bli vårt framtida hem. En nyproducerad bostadsrätt säljs ofta ”på ritning”. Du har därför svårt att undersöka din nya bostad innan du flyttar in. Du ser endast beräkningar och skapade bilder av huset och den nyproducerade bostadsrätten.
Nyproducerad bostad
Vid köp av en nyproducerad bostadsrätt är det viktigt att göra en bedömning av den kostnadskalkyl och därefter ekonomiska plan som presenteras vid köp av nyproduktion. Hur stora är till exempel bostadsrättsföreningens lån omräknat i kronor per kvadratmeter. Föreningslånet är en skuld som du indirekt har betalningsansvaret för, genom att räntan och amorteringen påverkar dina framtida månadsavgifter den så kallades årsavgiften.
Vem står bakom projektet?
Vad som kanske är ännu viktigare att tänka på är, vem är den bostadsutvecklare är som står bakom projektet? Ett stort företag har de ekonomiska resurserna att fullfölja projektet även om projektet skulle gå med förlust. Det stora företaget har även ett varumärke att försvara. De vill inte få ett dåligt rykte, eftersom de ska driva fler bostadsrättsprojekt i framtiden. De kan därför ibland bekosta åtgärder som egentligen inte ingår i projektet för att få nöjda kunder till skillnad från det mindre byggbolaget.
Nedan går vi igenom steg för steg de avtal som förekommer vid köp av nyproduktion. Ibland brukar alla tre avtalen användas bokningsavtal, förhandsavtal och upplåtelseavtal. Det avtal som behöver eller måste användas är upplåtelseavtal. Detta avtal tecknas när bygget är klart och det är dags att flytta in för de som vill köpa bostad i nyproduktion.
Bokningsavtal
Bokningsavtal är ett avtal mellan dig och bostadsutvecklaren att du reserverar en viss lägenhet och betalar en bokningsavgift för detta, t ex 25 000 kr. Avtalet är inte bindande och du har möjlighet att hoppa av och få tillbaka din bokningsavgift.
Förhandsavtal
Förhandsavtalet baserar sig på en kostnadskalkyl som är granskad av två av Boverket certifierade så kallade intygsgivare. Förhandsavtalet är ett avtal mellan dig och bostadsrättsföreningen, att du i framtiden ska köpa en bostadsrätt och bostadsrättsföreningen ska upplåta den till dig.
Om du bryter mot avtalet ska du ersätta bostadsrättsföreningens förlust. Din enda möjlighet för dig att bryta avtalet och inte gå vidare och köpa din nyproducerade bostadsrätt är om bostadsrätten inte byggs eller om insatsen, upplåtelseavgiften eller årsavgiften blir väsentligt högre än i förhandsavtalet. Du ska då häva förhandsavtalet inom 3 månader från det att du fick kännedom om höjningen. Annars fortsätter du att vara bunden av förhandsavtalet.
Ett förhandsavtal är bindande för dig och för bostadsrättsföreningen. Det är därför viktigt att du har koll på föreningens ekonomi och inte minst, ett skriftligt lånelöfte från din bank innan du skriver under avtalet för din bostad.
Förskottsbetalning
Du betalar ofta en förskottsbetalning på t ex 100 000 kr i samband med att du skriver under förhandsavtalet för din nybyggda lägenhet. För att få ta emot förskottsbetalningen måste bostadsrättföreningen ställa en säkerhet till Bolagsverket i form av bland annat en bankgaranti för att få ta emot förskottet. Du kan därför få tillbaka förskottsbetalningen om något går snett med projektet.
Upplåtelseavtal
Upplåtelseavtalet grundar sig på en ekonomisk plan, som är granskad av två av Boverket certifierade så kallade intygsgivare och planen registreras vid Bolagsverket. När det kvarstår ca sex månader till inflyttningen av tecknas upplåtelseavtalet för den nyproducerade bostadsrätten.
När du ska köpa en nyproducerad bostad behöver du några veckor innan du flyttar in betala en handpenning. Normalt betalar du ca 10 % av det totala priset (insatsen och upplåtelseavgiften). Från och med den 1 januari 2023, måste bostadsrättsföreningen ställa en säkerhet till Bolagsverket i form av till exempel en bankgaranti för din del av handpenningen. Du kan därför få tillbaka pengarna om något går snett med projektet. Du och bostadsrättsföreningen är bundna av avtalet och ca en vecka före tillträdet är du skyldig att betala resterande pris för din nyproduktion. Ta med dig kvittot vid tillträdet och du kan kvittera ut nycklarna till din bostadsrätt och flytta in i din nya bostad.
När du har skrivit under upplåtelseavtalet för bostadsrätten och betalt handpenningen är du innehavare av en ny bostad och har rätten att sälja den vidare.
Innan du kan flytta in i din nyproduktion
När ett hus byggs är det inte som att bygga likadana bilar på en fabrik. Varje hus är unikt och byggs på plats. Eventuella tillval som du gjort ska sättas in. Normalt har bostadsrättsföreningen utsett en auktoriserad besiktningsman, som följer bygget och gör en slutbesiktning. Godkänd slutbesiktning betyder inte att allt är perfekt. Vid slutbesiktningen kommer besiktningsmannen ha ett antal anmärkningar som ska åtgärdas, helst innan du flyttar in. Om du upptäcker ett fel som besiktningsmannen kanske inte har upptäckt, ska du reklamera felet till bostadsrättsföreningen och bostadsproducenten inom 6 månader. Egentligen är det bostadsrättsföreningen som är din avtalspart i upplåtelseavtalet, men normalt är det bostadsproducenten som handlägger felanmälningarna.
Innan det är tillåtet att flytta in i din nya bostad ska kommunen ha utfärdat ett interimistiskt slutbesked. Det baserar sig på de granskningskontroller som bostadsutvecklare har skickat in om brandskydd, hissbesiktningar, eventuell radonförekomst mm.
Det nybyggda området
När du ska köpa nyproduktion i ett nybyggt område är det viktigt att du kontrollerar tillgången på kommunikationer, skolor, butiker, tvättstuga, parkeringsmöjligheter för bil och cykel mm. Ibland är det svårt att föreställas sig hur det kommer att se ut när hela området är färdigbyggt med alla bostäder och affärer, grönområden och så vidare. Allt kanske inte är färdigt innan du skriver eller då inflyttning av din nya bostad kan ske. Vad är viktigt för dig att det fungerar från början?
Fördelar och nackdelar vid köp av nyproducerad bostadsrätt
Fördelar med att köpa en nyproducerad bostadsrätt kan vara att nyproduktionen använder sig av fast pris. Det är det pris för bostaden som står som gäller när du köper nyproduktion, det brukar sällan bli budgivning såsom det ofta är på bostadsmarknaden i Sverige.
En nackdel vid köp av en nyproducerad bostadsrätt är att du oftast köper nyproduktion eller förhandsavtalet tecknas i ett tidigt skede och risken finns att bostadsmarknaden hinner vända. Å andra sidan kan tidsaspekten göra att din nyproducerade bostadsrätt är värd mer när det är dags att flytta in eftersom marknaden har utvecklats positivt under en lång tid och värdet på din nyproduktion har ökat, redan innan inflyttning.
Den som köper en nybyggd bostad kan också med hjälp av tillval få den precis så som han eller hon drömmer om. I många nyproduktionsprojekt har du möjlighet att påverka genom att göra tillval till bostadsrätten till exempel andra köksluckor, annat val av kakel i badrummet och så vidare. Tillvalen ska betalas i samband med att du tillträder din bostad.
En annan fördel är känslan av att du är den första som bor i bostadsrätten vilket kan jämföras med känslan och doften av en ny bil när du kör den första gången.
När du köper nyproduktion borde det inte komma några större underhållsbehov eller renoveringar på fastigheten de närmaste åren. Även din lägenhet borde inte kräva så mycket underhåll och till exempel vitvarorna brukar hålla i några år innan de behöver bytas ut.
Lagstiftning i nyproduktion
Lagstiftningen i Sverige skiljer sig inte mellan en befintlig bostadsrättsförening och en nybildad bostadsrättsförening med nybyggda bostäder. I en bostadsrättsförening är det den gemensamma bostadsrättsföreningen som äger fastigheten. Du har endast köpt den eviga nyttjanderätten till lägenheten. Det är en nyttjanderätt som är så stark, att den kan belånas av en bank och du kan sälja den till någon annan. Du kan med andra ord ta ett bolån hos bank eller andra kreditinstitut, precis som för alla andra på bostadsmarknaden.
Du svarar för det invändiga underhållet av lägenheten och bostadsrättsföreningen för det som är utanför. Gränsdragningen framgår normalt av föreningens stadgar.
Bostadsrättsföreningen har årligen en föreningsstämma. Alla föreningens medlemmar blir kallade och är välkomna till stämman. Där väljer ni styrelse för nästa år och går igenom förra årets resultat. Ni väljer även en revisor för nästa år. Det är revisorn som går igenom föreningens ekonomi och granskar dess räkenskaper. Styrelsen granskar förvaltningen av föreningen, det gör inte enskilda medlemmar.
Det är viktigt att välja en bra styrelse, eftersom bostadsrätten blir en stor del av din privata ekonomi. Styrelsen i en bostadsrättsförening har stora befogenheter. Den kan ta upp nya lån och pantsätta fastigheten som säkerhet. Större beslut som om fastigheten ska säljas eller genomgå en stor ombyggnation, krävs dock beslut på en föreningsstämma.
Till sin hjälp, har styrelsen i en bostadsrättsförening normalt ett ekonomiskt förvaltningsföretag och ett fastighetsförvaltnings företag. Den ekonomiska förvaltaren sköter bokföringen, skickar ut månadsavier och efter attest från styrelsen, betalar fakturor. Fastighetsförvaltnings företaget tittar till (ronderar) huset och gör eventuella småreparationer som behövs för att hålla fastigheten i bra skick över tid.
Björn Isaksson
Artikelförfattaren har i 40 år hjälpt bostadsproducenter/byggföretag att bilda bostadsrättsföreningar i nyproduktion och göra deras ekonomiska planer mm.